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清水湾房地产项目营销策划 班级：11级房地产经营与估价 学号： 1106440033 指导教师: 毕琼媛 日期: 2012.12.18 姓名： 郭岩 目录 第一篇： 环境分析 1-1：市场分析 1-2：区域住宅分析 1-3：项目介绍 第二篇： SWOT分析 2-1：项目优势 2-2：项目劣势 2-3：项目机会点 2-4：项目策略 第三篇： 项目定位 3-1：客户定位 3-2：项目定位 第四篇： 营销战略 4-1：整体战略 4-2：具体促销战略 第五章； 营销推广策略 5-1：推广渠道 5-2：推广力度 5-3：开盘现场活动 第一篇 1-1：市场分析 项目背景 该项目位于郑州市南环路以南，碧云路东面，连云路以西，规划用地八万平方米，规划用处为商住综合区，容积率为2.3。 地理位置： 在中原母亲河——黄河中下游的分界线处，有一个古老而又年轻的城市，这就是素有绿城美誉的河南省省会，郑州。悠久的历史，优越的区位和丰富的资源。使郑州成为中国重要的交通枢纽、著名商埠、中国八大古都之一、中国历史文化名城、优秀旅游城市和陇海兰新新经济带的重要中心城市。 郑州地处中华腹地，九州之中，十省通衢，北临黄河，西依嵩山，东、南接黄淮平原，介于东经112度42分—114度14分，北纬34度16分—34度58分之间，郑州市一座平原城市，属北温带大陆性气候，年平均气温14.3摄氏度，平均降水量640.9毫米。她四季分明并各具特色，一年中7月最热，平均气温27.3摄氏度，一月最冷，平均气温0.2摄氏度。 人口状况： 整体市场分析： 2012年，中国整体楼市在震荡中微幅增长，没有了前几年的火爆，但是，由于人性的原因，楼市仍然在小幅增长。 微观市场分析： 2012年的郑州楼市仍然在增长，各地开盘现场仍旧火爆，金水区均价达到了8000以上，二七区均价在7000以上，主要原因是由于交通，环境，以及消费人群的不同，造成了房价的差异。 1-2：区域住宅分析 本案周边的消费人群主要定位为有固定收入的人群，这类消费人群不需要很大的空间，紧凑，实用，是他们所追求的，小空间，却有着超乎一般的实用性，所以，在保证通风采光的条件下，尽量满足这类客户的需要。 1-3：项目介绍 本案名为“清水湾”，意在打造城市生活中的别具一格的江南小镇的感觉，在郑州这个地处北方的城市中，打造一个与众不同的江南水乡，足不出户，体验江南与北方两种风格，将风格迥异的两种风光，糅合到一起，让每一个本案的业主，都感觉到物超所值。 第二篇： SWOT分析 2-1：项目优势 清水湾生态价值得天独厚，南靠南水北调景观带，北依双秀公园，市政府园绿地星罗棋布，社区内风情园林将国际时尚与中原文化机理相融，是繁华都市中不可复制的生态居住宝地。项目附近可乘坐215环线、36路、81路、111路、569路、563路、B16路、62路、906路、19路、212路、222路、129路、519路等多路公交车，通达各个区域，出行非常方便。而正在修建的地铁2号线，京广沙口高速路环绕项目左右，地铁5号线也在规划中，到时，除了公交供选择出行外，地铁也为出行锦上添花，日后的出行更为方便：橄榄城配套幼儿园（目前已建成一所、一所正在建设当中）、长江东路小学、佛岗小学、第62中学、第13中学、黄河科技大学、中原医学院、郑州航空工业管理学院、郑州测绘学院等郑州市第二人民医院、郑州是第六人民人民医院、二七区卫生所等航海路与连云璐交叉口东南4#地块有近10万㎡的独立大型集中商业，世纪联华、中华影业将入住。 —开盘—公开—强销—促销—延续 在这期间也可以用以下手段配合各个时期的工作 软性文章报道；引起客户理解关注，认同，关注适合引导预热期 公关活动；让目标客户对产品产生好感，吸引目标客户眼球，为后期销售做铺垫，并将贯穿始终 硬性报纸广告；强有力的视觉和项目魅力冲击，也是房地产促成成交的犀利武器5-3：开盘现场活动 筹备期工作 策略，进行项目正式推盘的前期工作，为后期销售工作的顺利进行奠定了强有力的基础。 售楼接待中心；要注意接待中心家具，灯光和日常工作实物的摆放。接待中心周边要方便出行，要有足够的停车场所。 现场道具；销售道具；LOGO墙、展板、销售板、总规模型、户型模型、销控台、洽谈桌椅，楼板查询系统，小礼品、