房地产企业成本控制流程构建_王泽霞.pdfVIP

2009年3 月 经济论坛 Mar. 2009 总第454 期 第6 期 Economic Forum Gen.454 No.6 房地产企业成本控制流程构建 文/王泽霞 季加佳 【摘 要】本文运用企业成本管理理论，结合对房地产企业的实地调研，对房地产企业的业务流程进行优 化，在业务流程的基础上分析房地产企业成本控制主要风险和措施，构建房地产企业成本控制流程和分析 成本控制关键点，完成房地产企业进行全过程成本控制，对提高房地产企业的管理水平和竞争力有普遍意 义。 【关 键 词】房地产企业；业务流程；成本控制流程；控制关键点 【基金项目 】本文系 《中国房地产企业内部控制研究》横向课题部分性成果，课题批准文号为 CKYH023507006，课题主持人：王泽霞。 【作者简介】王泽霞，杭州电子科技大学财经学院教授、博士生导师；季加佳，杭州电子科技大学硕士研究 生。 规范的业务流程对房地产开发企业的战略目 分析，确定企业未来发展战略目标，进而确定企业 标和运营效率具有重大的影响，也是房地产企业进 的客户群体、产品定位、市场价格，确保企业在市 行成本控制的前提条件。房地产企业开发项目发生 场竞争中保持竞争优势。 的成本在完整的业务流程上都能清楚地表现出来。 （2）战略研究阶段主要分为战略分析、市场定 只有清楚完整地说明房地产企业的业务流程，才能 位两个环节。 全面、准确地找出各项成本中存在的主要风险，对 2. 前期规划阶段。 业务流程上发生的成本如何控制进行分析和提出相 （1）前期规划阶段的工作目标。前期规划阶段 应的措施，从而构建成本控制流程，并在成本控制 的主要工作目标是根据企业的战略研究结果，理论 流程的基础上总结控制关键点。 分析土地出让信息和实地调研出让地块，对该地块 一、房地产企业的业务流程 进行投资机会研究，以确定是否获得该地块，若符 （一）房地产开发过程的一级流程 合企业的战略发展，则获取土地，并进行项目立 根据实地调研情况，我国房地产企业的业务流 项。 程实际上包括战略研究阶段、前期规划阶段、项目 （2）前期规划阶段主要分为投资机会研究、获 设计阶段、工程管理阶段、市场营销阶段、售后管 取土地、项目立项三个环节。 理阶段6个阶段。 3. 项目设计阶段。 上述6个阶段以及各阶段的主要活动，构成房 （1）项目设计阶段的工作目标。项目设计阶段 地产开发企业的核心价值活动。除上述核心价值流 是在项目立项后根据前期的市场定位，运用工程技 程之外，房地产开发企业的日常经营管理活动还包 术理论及技术经济方法，按照现行技术标准，对项 括资金管理、计划财务管理、人力资源管理、审计 目的工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行 监察、风险管理、综合管理等，这些活动构成起辅 综合性设计及技术经济分析，并提供作为建设依据 助价值作用。 的设计文件和图纸。房地产项目设计阶段的目标是 （二）房地产开发过程的二级流程 如何更好地实现房地产产品价值最大化，如何通过 1. 战略研究阶段。 合理的规划设计激发消费者的购买欲，在确保设计 （1）战略研究阶段的工作目标。战略研究阶段 质量的前提下设计出最佳方案。 主要工作目标是对外部环境和