2006年海口市海口祥阁项目商业物业策划建议.docVIP

海口祥阁项目商业 物业策划建议 凌峻（中国）房地产策划代理机构 二零零六年八月  目 录 一、 项目定位思考 3 二、 餐饮娱乐行业市场要点分析 4 三、 项目区位分析 7 四、 项目商业业态定位 8 五、 项目规划建议 16 六、 招商建议 25 七、 经营管理 27 八、 提示 29 项目定位思考 1、对原“家居产品采购中心”定位的思考 原定位思路主要是基于海口房地产大环境的逐渐复苏，从而引发与房地产相配套的家具、建材、装饰材料等家居产品的大量需求，由此而导出“家居产品采购中心”的定位。虽然此定位也面临着市场同质化竞争、项目自身区位优势不突出、规划欠缺等方面因素，但从可行性及对于促进首层销售方面的因素来看，我司对此定位仍持肯定态度，此定位可作为备选方案，以备不时之需。 2、从商业项目定位的可变通性思考 项目现时从市政建设、居住及商业环境、周边竞争项目等方面有以下几个不确定性： 项目现在地段的道路设施建设尚未明朗 居住氛围的改善尚存在很大的不确定性 项目周边的商业项目招商情况不明，要密切关注 从商业项目本身的特性看，定位就没有唯一的答案，同样一个商业项目，在不同时段、不同市场需求、不同的开发战略考虑、不同的赢利模式等因素的影响下，其商业开发定位迥异，这和住宅的开发有很大的差异性。这是因为，住宅一般只有居住一种功能，但商业项目根据不同因素，有购物、餐饮、娱乐、休闲、专业市场、