东莞市华文花园物业管理方案.docVIP

 东莞市华文花园物业管理方案 前言 东莞市华文花园坐落于东莞市x区附城樟村华文路旁，占地面积36275平方米，建筑总面积接近十万平方米，由28座9层低密度住宅楼宇组成，约720个单位、280个商铺及商场。首期13座住宅楼于1997年竣工，入住率达100%，是东莞市较早建成投入使用的商品房住宅小区之一。 华文花园住宅小区正式投入使用数年来，由于种种原因，后期管理运作相当不规范，管理工作长期未能走上正轨，致使小区物业老化加速，业主强烈不满，纷纷投诉至政府主管部门并由此间接影响到开发商形象及花园二期销售工作，本方案旨在为华文花园组建一个合理、高效的物业管理机构，通过规范物业管理服务提供过程，提高管理服务水平，力求达到以下效果： 引入规范化管理模式，重新为花园业主/使用人创造一个优美、舒适的生活经营环境，实现零投诉率； 建立有效的维修基金管理制度及设备设施维护保养制度，花园房屋设备设施得到有效、及时的保养、维护，延长其使用寿命，创造经济效益； 组建科学、高效的管理机构，以全国物业管理示范小区创优标准进行管理，提供一体化、专业化服务，彻底改变小区目前旧、乱、差等现象； 精心管理，练好内功，打造华文花园品牌效应，搞好社区文化建设，营造业主家园氛围，提高花园二期销售率，达到开发商、业主“双赢”局面。 小区的管理现状及原因 由于管理不力，运作不规范，花园内存在：公共设施设备磨损严重，楼层外观已出现明显污迹、老化迹象；楼面外观缺乏统一规范，空调机、防盗网凌乱不一，锈迹斑斑；周边及花园环境污染严重，清洁水平不高，小区内污水横流，从表面上看，令人难以相信花园是仅竣工几年的新建物业… 以上问题，有其产生原因，主要有以下： 管理机构人员素质低下，责任心不强，专业化程度低； 管理机构设置不合理，缺少必要的职能部门； 小区公共设施老化严重，表明缺乏一个合理的物业维修基金筹集、审批、使用制度； 由于宣传、沟通不力，对业主违章行为没有及时有效限制，造成其他业主群起仿之，由此留下历史遗留问题； 小区实行开放式管理，存在严重安全隐患，小区保安人员素质不高，处理问题能力不强； 已建成物业公共娱乐设施不足，难以满足业主日常生活之需； 长期缺乏与业主的沟通，管理机构摆不正自身地位，在业主眼中形象极差。 针对以上原因，应从三方面来阐述改革之道：加强管理机构内部建设；加强与业主沟通联系，营造家园文化；积极完善花园内部公共设备设施建设，对违章行为、历史问题进行彻底改造； 管理机构的内部建设 机构设置：按物业管理七大基本职能，建立管理机构——华文花园管理服务处，实行独立运作，自负盈亏，各职能分别是：客户服务、清洁绿化、安全防范、车辆管理、维修保养、财务核算、人事行政等，基本架构如下： 各部门职能与人员配置 1）、华文花园管理服务处的基本职能为： A、贯彻执行国家和东莞市有关政策、法规及公司的规章制度，完成公司下达的各项任务和考核指标； B、负责华文花园物业管理区域内房屋建筑本体及其共用部位、设施的维修、养护和管理； C、负责华文花园物业管理区域内公用设施的维修、养护和管理； D、负责华文花园物业管理区域内配套服务设施的维修、养护和管理； E、负责华文花园物业管理区域内环境清洁卫生、垃圾收集清运的监督工作； F、负责停车场内车辆行驶、停泊的管理工作； G、配合有关部门维护大楼的公共秩序，做好安全消防工作； H、负责组织开展华文花园社区文化工作； I、做好对中型、大型维修、清洁分包方的评价、送审与管理工作； J、做好华文花园物业管理区域内业主/使用人资料档案的管理工作； 华文花园管理服务处设经理一名，其职责为： 负责整个项目的日常物业管理事务处理，带领全体员工开拓进取，全力推动华文花园物业管理改造、整顿工作顺利进行。 客户服务中心设主任一名，前台助理一名（均为女性），客户服务中心的职能为： 受理投诉，反馈信息，跟踪处理，充分履行客户服务总台的职能； 业主来访接待，保持与业主沟通、联系，及时汇报、反馈情况； 业主/使用人档案文件存放、管理、借阅； 社区宣传活动、社区文化活动的策划与实施； 定期对花园物业管理服务提供状况进行评估，形成报告，不断提高管理服务水平。 清洁绿化部设立部长一名，清洁工5名，花工1名，部门职能为： 物业管理区域内公共部位清洁、保洁工作及花园绿化维护工作； 物业管理区域内业主自用部位清洁有偿服务工作及绿化知识、技术支持。 物业管理区域内业主自用部位清洁有偿服务提供。 护卫队设立护卫队长一名，班长2名，护卫队员12名，部门职能为： 管理服务处护卫队在法律法规授予的权限范围内协助有关部门维持华文花园物业管理区域内公共秩序和治安秩序，提供安全防范服务； 组建义务消防队负责消防演练、消防检查及火灾应急处理工作。 花园小区停车场管理工作。 房管部设物业助