2014房地企业所得税汇算清缴风险范防(课件2).ppt

房地产企业所得税汇算清缴风险范防 与核心问题案例借鉴 主 讲：徐 贺;信托融资的主要模式 信托贷款模式 需要房地产企业有一定的自有资金要求 “四证齐全”和开发资质在二级以上 到期偿还贷款本金并支付利息 有保底限定条件的股权融资（“假股权真债权”） 规避自由资金比例要求 解决担保问题 有效防范一般性股权融资的风险 ;“假股权真债权”面临的税务问题 企业所得税税前扣除问题 土地增值税税前扣除问题 扣除凭证问题 核心在于发生的支出如何定性的问题 ;“假股权真债权”的企业所得税政策介绍 《关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》 （国家税务总局公告2013年第41号） 企业混合性投资业务，是指兼具权益和债权双重特性的投资业务。 同时符合下列条件的混合性投资业务，按本公告进行企业所得税处理：（一）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同）； （二）有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金； （三）投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权； （四）投资企业不具有选举权和被选举权； （五）投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。  ;“假股权真债权”的企业所得税政策介绍 《关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》 （国家税务总局公告2013年第41号） 对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（2011年第34号）第一条的规定，进行税前扣除。 对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。 本公告自2013年9月1日起执行。此前发生的已进行税务处理的混合性投资业务，不再进行纳税调整。 ;葛洲坝房地产案例 2013年3月22日，中国葛洲坝集团股份有限公司发布了《关于控股子公司股权信托融资的公告》，主要内容如下： 葛洲坝房地产公司注册资本金70,000 万元，其中：中国葛洲坝集团股份有限公司（以下称“葛洲坝”）出资69,400 万元，持股比例为99.14%；中国葛洲坝集团公司出资600 万元，持股比例为0.86%。平安信托公司对葛洲坝房地产公司增资150,000 万元，其中30,000 万元作为葛洲坝房地产公司的注册资本，120,000 万元作为资本公积。增资完成后，葛洲坝房地产公司实收资本为100,000万元，各股东方持股比例为：中国葛洲坝集团股份公司出资69,400万元，持股比例为69.4%；平安信托公司出资30,000万元，持股比例为30%；中国葛洲坝集团公司出资600万元，持股比例为0.6%。 ;葛洲坝房地产案例 根据双方约定，信托存续期间，平安信托公司不参与葛洲坝房地产公司的具体经营管理和分红，葛洲坝房地产公司原有的董事会及经营管理机构不因本次增资而进行调整。葛洲坝房地产公司按照双方约定的价格每季度向平安信托公司支付信托资金报酬。 信托期限为三年，届满之日，葛洲坝回购平安信托公司持有的股权，本股权信托计划终止。股权回购款为投资款本金150,000万元及未支付完毕的股权信托资金报酬。 ;葛洲坝房地产案例适用企业所得税政策分析 ;葛洲坝房地产案例适用企业所得税政策分析 如果不能按照41号公告的规定将其定性为债权性质的混合型投资，葛洲坝地产支付的信托资金报酬如何进行税务处理？ 如果可以按照41号公告的规定将其定性为债权性质的混合型投资，那么葛洲坝支付的回购款中超过本金部分（未支付完毕的股权信托资金报酬）如何进行税务处理？是否可以作为葛洲坝地产的债务重组损失处理？葛洲坝回购的股权计税基础如何确定？ 如何解决现实中的困境 利用执行时间的差异 对41号文进行修改，修改第一条第二款和第二条 重新设计交易架构，加强前置性税务管理 ;葛洲坝房地产案例适用的土地增值税政策分析 中央政策规定不明确 《青岛市地方税务局关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税管理有关问题的通知》（青地税发【2012】48号）规定，房地产信托融资，即房地产企业与房地产信托基金签订投资合同，约定房地产信托基金进入和退出房地产企业的时间以及房地产企业在房地产信托基金按约定退出时的股权收购价格，其实质为一种有期限的股权投资，房地产信托基金进入时的成本与退出时的销售价格之间的差额即其投资收益，同时也是房地产企业使用房地产信托资金所付出的代价。因此房地产企业以利息等名义支付给房地产信托基金的代价不能在税前扣除，只能作为支付股息在税后分配处理。 ;应收账款信托融资案例 江苏