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8.4 国有土地使用权转让 土地使用权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠予。 土地使用权的转让是土地使用权作为商品经营的二级市场。 8.4.1 土地使用权转让的条件 （1）必须是出让的土地使用权才能进行转让； （2）必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资、开发、利用； （3）土地使用权转让必须办理过户登记。 土地转让三要素：签订合同、支付费用、动工建设。 8.4.2 土地使用权转让方式 1、出售 也称之为“买卖”。是指从国家手中取得土地使用权的受让者将经过一定程度开发的土地或者具有土地使用权的地上建筑物、设施出卖给第三人，而由此将土地使用权转移给第三人的行为。 2、交换 也称之为“交易”。是指当事人双方约定互相转移土地使用权或一方转移土地使用权，另一方转移金钱以外标的物的行为。 3、赠予 是指赠予人自愿把自己的土地使用权无偿转移给受赠人一方的行为。 土地使用权转让应坚持一下几项原则： （1）认地不认人原则 （2）房产、地产一致的原则 （3）效益不可损原则 8.4.3 土地使用权转让程序 1、申请 2、批准（或同意） 3、签约 4、公证 5、过户登记 8.5 土地使用权出租 8.5.1 土地使用权出租的含义 根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 土地使用权出租时出租人在保持自己对土地使用权的前提下，把自己具有使用权的土地租赁给他人使用，并收取租金； 土地使用权出租的标的具有复杂性，即不仅包括土地使用权，还包括土地上的建筑物及其他附着物。 土地使用权出租是将土地使用权有限期地租给别人使用，租期届满后可以收回该使用权。 8.5.2 土地使用权出租的条件 （1）出租土地使用权是国家有偿出让具有物权性质的土地使用权。 （2）按照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地必须进行投资开发、利用。 （3）出租人和承租人应当签订租赁合同。 （4）土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当按照规定办理登记。 案例4： 2005年7月，某市甲单位由于机构精简，有一幢行政办公楼空闲出来，该宗地位于市区，地势较好，属于划拨用地，占地面积620平方米，建筑面积3100平方米。 甲单位于当年10月份将该幢办公楼出租给乙公司经营宾馆，甲单位和乙公司签订了《房屋租赁协议》，协议约定：乙公司每年向甲单位交纳租金30万元，租期为三年。 问题：本案中甲单位出租行为合法吗？为什么？ 分析： 该案由该市国土资源局执法监察支队立案查处，经查明，该幢办公楼原土地使用权登记的用途为机关用地，甲单位与乙公司一直未得到土地管理部门同意办公土地使用权出租登记，也未向土地管理部门缴纳年租金（即未将租金中所含的土地收益上缴国家）。土地出租行为未经土地管理部门批准。 甲单位将原办公楼出租给乙公司，土地使用权随建筑物的转移而转移，而甲单位在未经市国土局批准的情况下，擅自将划拨土地使用权连同地上建筑物出租给乙公司，其行为违反了国务院有关规定，构成非法出租土地使用权，应按国务院55号令第46条的规定作出“没收土地非法收入，并处罚款”的行政处罚。 8.5.3 土地使用权出租的程序 出租程序一般主要包括两个阶段：签约和登记 《国有土地出让和转让条例》第29条规定：“土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。” 《国有土地出让和转让条例》第31条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应按照规定办理登记。” 8.6 土地使用权抵押 1、含义 土地使用权抵押：是指土地使用者将其依法取得的土地使用权作为清偿债务的担保的法律行为。 2、特征 （1）抵押权具有从属性 （2）抵押权具有特定性 （3）抵押权的价值性 （4）抵押权的不可分性 （5）抵押权具有物上代位性 （6）抵押权具有优先受偿性 3、条件 （1）只有经过出让和转让方式取得的土地使用权，才能抵押。 （2）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。 （3）土地使用权抵押不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。 4、程序 （1）抵押双方当事人签订土地使用权抵押合同，抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。 （2）由公证机关对双方签订的合同给予公证。 （3）土地使用权抵押双方凭抵押合同、公证、认证等文件向土地管理部门办理抵押登记。 （4）抵押合同终止后，抵押权人应在规定的时间内向土地管理部门办理抵押登记的注销手续。 8.7 土地使用权的终止 1、土地使用权终止的含义 土地使用权终止：是指国有土地使用权出让合同规定的使用期限届满而国家收回土地使用权，或者在土地使用权期满前国家因社会公共利益需要提前收回土