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1.3.9业主的判断及承认 设计监理业务的委托 给予条件及设计条件的整理 管理体制的确定及设立 业主的承认 发包作业等 1.3.10经营结构比例 客房与餐饮及其他比例可以为： 60%: 40% 50％：50％ 40％：60% (例如：台北凯悦35％：65％) 1.3.11酒店面积 客房使用面积 建筑结构、外形 酒店楼层数 餐饮、酒吧等餐饮销售点的位置 舞厅、宴会厅的位置 地下室 整个项目的建筑面积与酒店建筑面积的比例 面积使用计划 客房营业面积：34％～55％ 客房公共空间：8％～15％ 客房部的净面积一般为客房总面积的65％～70％ 餐饮部不含厨房，一般每个席位以1.5~3.0平方米计算,宴会按照1.6~1.8平方米 面积使用计划 非营业面积 门厅、电梯、可用卫生间等：18～23％ 客房部工作间、布草间、洗衣房等：3～5％ 厨房、验收、仓库、冷冻室等：4～7％ 管理部门办公室等：3～5％ 员工餐厅、更衣室、休息室等：3～5％ 机械室、配电室、水暖管道、工作室等：8～12％ 容积率＝地上部分建筑总面积（m2） 覆盖率＝建筑物地水平投影面积（ m2 ） 绿化系数＝ 绿化面积（ m2 ） 用地面积 用地面积 用地面积 ×100％ 酒店的总面积指标： 酒店的设计中有两条主要的流线，流线设计的原则是客人流线与服务流线互不交叉以体现主次与效率。 出入口设置：几个？ 旅客出入口、宴会出入口、团体旅客出入口、职工出入口物品出入口 1.3.12设计条件规划与专业顾问群的确立 设计条件的确认 设计者内部的确认（设计小组的组织、具体的进展方式。设计资源的投入方式、整体进度表等） 重视专业分工，花钱请专业顾问（20～30种）如音乐、电梯等 1.3.13饭店开业前的营销活动计划 饭店开业后即将面临的两大工作 (1)行政工作 (2)营销工作 (1)行政工作： 寻觅适当的办公处所 雇佣及培训人员 装设通讯设备 设置客房订房以及宴会订席控制系统 设计各种报表等 (2)营销工作： 拟定开业前的营销计划 设定初期的收入预估 指定广告及公关代理商 划定团体订房的配额及责任等 开业前24个月的营销？ 1.3.14开业前24个月的营销 决定饭店类型 选定目标市场 确定饭店的经营理念 选定推广、传播媒体及宣传活动 决定市场组合与市场区分定位 准备更详细的市场营销步骤与计划 编制员工工作说明书等 赠送纪念品及简介资料给各公司主管及秘书 开业前18～6个月的营销 各部门齐动员展开攻击战 确定开业邀请的贵宾名单 邀请学校、政府机关、企事业单位名流参观 公告房价、折扣、签订协议单位 赠券及会员活动 开业前6个月至开业的营销 部分开业 加紧对当地的拜访活动 加紧拜访旅行社，并邀请参观 确定俱乐部会员人数 加强餐饮各部门的推销活动 正式开业 筹划正式开业活动 设定顾客档案资料 邀请贵宾参加午宴 确定支付旅行社佣金的制度 未来的饭店营销计划 五年期的市场营销计划 根据市场调查结果进一步决定“定位声明”以便编制营销行动计划、广告计划及推广计划 The end 1.饭店投资计划 1.1饭店投资的特征 1.2饭店筹建需要考虑的因素 1.2.1市场调查内容 1.2.2资金预估算 1.2.3经营形态 1.3饭店投资方案研拟 1.1饭店投资的特征: 投资额巨大 除土地成本外,建筑总成本回收期10-15年 筹建时间较长（2-4年） 饭店投资的设备直接与顾客接触 饭店位置无法变动,投资要有长远规划（如停车场） 专业化的设计、专家的意见十分重要 保值又增值，是最佳的永久性产业 筹建饭店地最佳时期？ 经济低迷期是饭店筹建的良机。 1.2饭店筹建需要考虑的因素？ 1.2.1市场调查内容 一、掌握城市环境特征 （1）广泛地区位置及特色 （2）人口（居住人口、经济圈人口、潜在人口） （3）产业种类构成（都市形态——商业型、观光型、消费型、政治型、产业型等）产业种类、就业数量 （4）各企业、事业单位的状况 （5）企业公司的状况 （6）各业种营业额及加工制品产量 （7）居民收入水平 （8）交通条件 （9）掌握工商圈范围 （10）将来是否有开发计划 （11）其他吸引游客的条件（如风俗等） 二、各种市场调查 （1）住宿市场的状况 进出客数、市内及周边都市住宿设施的概况、竞争对象设施的调查、主要企业、公司住宿状况调查、当地住宿圈内的调查 （2）餐饮市场的状况 （3）婚礼、宴会市场的状况 （4）社会文化市场分析 （5）商业市场分析 （6）休闲娱乐市场分析 （7）服务业市场分析 （8）市场综合分析及商品趋势定位 三、计划场所的评估 交通条件 用地条件 与繁华街