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商品房销售诉讼案例一、案情简介2000年3月20日，K公司与惠运公司签订了《北京市外销商品房买卖契约》(以下简称买卖契约)，此契约的签订源于K公司、惠运公司以及本案案外人倪某三方于2000年3月17日就重新办理惠运花园56号1A型房屋(以下简称惠运房屋)购销一事所签订的《协议书》(以下简称三方协议)。在三方协议中，甲方(K公司)、乙方(倪某某)、丙方(惠运公司)共同约定：1.甲方代乙方支付尚欠J银行贷款本息共计565907.61美元。该款项甲方汇人丙方指定的人民币账户，甲乙双方按人民银行公布的汇率进行结算。2.乙方应清偿本协议第1款中确定的金额以外的一切款项。3.本协议履行中所发生的各种主体之间的各种应付税费、杂费、手续费等均由乙方承担。4.丙方将与乙方签订解除预售登记合同。5.丙方将与甲方重新签订56号1A型房屋的合同，并证明所有楼款已付清，房屋所有权将属于甲方。6.丙方与甲方签订售房契约，甲方如约支付本协议第1款约定的金额后，丙方应当在1个月内为甲方办理该房屋的产权证书。7.甲方无任何责任和义务承担本协议书第1款规定金额以外的所有债务，因此房屋所引起的债务纠纷，由乙方按其责任承担。8.协议书一式6份，甲乙丙三方各执两份。基于上述三方协议约定，倪某某和惠运公司于2000年3月20日签订了协议书，约定了因倪某某无力偿还以银行按揭方式购买的惠运公司开发的惠运房屋的房款，惠运公司和倪某某双方同意自即日起解除1998年7月30日双方签订之预售契约(编号024563)，以后双方互不追究责任。同时，K公司和惠运公司于2000年3月20日签订了买卖契约，而K公司也依据三方协议约定向惠运公司在2000年3月20日发出的确认书(传真件)中所指明账号中汇人了人民币4,677,962元，K公司的该汇款行为得到了惠运公司的确认，在证据中有惠运公司于2000年3月29日之传真收据佐证，该传真收据上载明：“兹收到尤xx先生(K公司之法定代表人)汇入人民币49677,962元作为购买惠运花园56号1A别墅部分房款，其外销合同(编号005460，即买卖契约)同时生效。”惠运公司根据买卖契约的约定，向K公司交付了该房屋的钥匙。2000年10月27日，K公司向惠运公司发出《关于办理惠运花园56号别墅产权的通知》(以下称为《通知》)，《通知》要求惠运公司尽快为K公司办理该房屋产权事宜，并要求将户名改为尤xx先生。K公司于2001年3月20日就该案向北京市第二中级人民法院起诉，要求判令该房产为其所有，立即为其办理房产过户手续，诉讼费由惠运公司承担。惠运公司于2001年4月11日向法院递交了《管辖异议申请书》，提出根据买卖契约中的仲裁条款，本案不应由法院管辖，请求法院驳回原告的诉讼请求。法院经过慎重考虑后，采纳了惠运公司的意见，于2001年5月20日下达了(2001)二中民初字第2260号民事裁定书，裁定驳回K公司的诉讼请求，由K公司承担诉讼费。K公司的起诉被法院驳回后，K公司向北京市仲裁委员会递交了仲裁申请书。北京仲裁委员会于2001年6月4日受理了此案。K公司在仲裁申请书中提出如下仲裁申请：(1)判令该房产为申请人K公司所有；(2)被申请人惠运公司立即为申请人K公司办理房产过户手续；仲裁费由被申请人惠运公司承担。2001年6月11日，K公司增加了一项仲裁请求，作为第三项：判令被申请人惠运公司立即办理注销与原预售合同之抵押登记和预售活动登记。被申请人就申请人的上述请求向仲裁庭提交了答辩意见，其答辩意见的主要内容是：申请人购买的惠运房屋与原购买人倪某某在购买的房屋时向J银行深圳分行贷款565,000美元，用惠运房屋作了抵押，并于1998年9月18日在北京市房地产管理局作了预售商品房抵押登记。申请人、被申请人和倪某某也于2000年3月17日签订了三方协议，被申请人与申请人也于2000年3月20日签订了买卖契约，买卖契约的第三条约定了申请人同意于2000年3月24日前将购房价款全部汇入甲方指定的银行，被申请人称“其中有565,907.61美元用于清偿倪某某的贷款”。申请人仅于2000年3月29日支付了人民币496779962元(约折合565,0000美元)。被申请人将其中人民币1,560,661.94元用于倪某某偿还J银行深圳分行贷款，将其中人民币11833,790.46退还了倪某某，由于申请人尚有余款565,000美元至今未付，从而导致了惠运房屋的抵押登记不能注销。另外，被申请人还说明，因倪某某2000年5月21日起开始拖欠J银行深圳分行的贷款,J银行深圳分行向北京市第二中级人民法院起诉，北京市第二中级人民法院于2000年12月19日作出判决，要求倪某支付所欠贷款本息，北京市第二中级人民法院已经对惠运房屋采取了强制执行措施。被申请人基于上述意见，认为申请人提出的仲裁请