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08年上半年别墅市场分析报告 目 录 一、 别墅概况说明 2 1. 别墅含义 2 2. 别墅相关政策及其影响 2 3. 成都市别墅市场研究范围界定 2 4. 研究对象界定 3 5. 成都市别墅市场研究数据来源说明 3 二、 成都市别墅市场供应/成交分析 3 1. 成都别墅市场供应量特征概况 3 1.1 区域位置分布特征 3 1.2 成都在售别墅价格特征 3 2. 别墅市场成交量特征概况 4 2.1 项目销售情况分析 4 2.2 别墅项目营销手段 4 三、 成都市别墅产品分析 5 1. 成都市别墅设计风格总体情况 5 2. 成都市别墅环境设计总体情况 5 3. 在售主力户型分析 5 4. 独栋别墅与联排别墅分析 5 4.1 成都市独栋别墅产品 5 4.2 成都市联排别墅产品 6 四、 成都市各别墅板块分析 6 1. 主城区别墅分析 6 2. 温江区别墅分析 6 3. 新都区别墅分析 6 4. 双流县别墅分析 6 5. 牧马山别墅分析 6 五、 成都市别墅市场发展前景 7 六、 别墅的发展趋势 7 别墅概况说明 别墅含义 ——别墅(villa)，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。 按照中国话来说，“墅”就是野外的房子，“别墅”就是另外的房子，也就是第二居所。 别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。 08年上半年并未出现与别墅相关的政策。 3月28日，国土资源部高级官员在北京强调，08年要从严控制新增建设用地，严格审查新开工项目建设用地，坚决停止供应别墅类房地产开发项目用地。 2007年4月下旬，《2007年全国土地利用计划》出台继2003年叫停别墅用地之后，国土资源部再度明确禁止别墅类、高尔夫球场等项目用地。 成都市别墅市场研究范围界定 总体来说，目前就整个大成都而言，可以划分为主城区别墅群和郊区别墅群。成都区内别墅多集中在城西的金牛、青羊、武侯三区。这些别墅板块当中又可以作进一步的细分，主要都是集中在成都市的近/远郊。 主城区，又分为城东、城西、城南、城北及市中区，其板块划分范围见下图。 目前成都主城区范围大概是绕城高速以内为主，其具体划分如下： 城中------府河和南河所夹区域 城南------南河以南，锦江以西，武侯大道以东，绕城高速以北 城西------武候大道以北，营门口路以南，西安路以西，绕城高速以东 城北------营门口路以东，府河以北，绕城高速以南，府青路以西 城东------府河以东，府青路以南，绕城高速以西，锦江以北 研究对象界定 成都市2008年推出且在售别墅项目，项目内别墅产品面积所占整个项目面积不低于20%。 成都市别墅市场研究数据来源说明 本报告宏观数据来源于成都统计年鉴以及政府网站等，别墅基本数据来源于中原市场监测，数据与实际可能有一定出入。 成都市别墅市场供应/成交分析 成都别墅市场供应量特征概况 区域位置分布特征 因为别墅项目对土地的要求较高，而市区内的土地日益减少，土地价格的日益上涨，别墅项目在数量和体量已经明显下降。郊区别墅已经成为了目前别墅开发的主流区域，占到了总供应量的87％。 郊区方面“双流－牧马山”板块占到了供应总量的42%，成为别墅供应最多的区域。温江紧随其后占到了27%的比例。其它的区域所占地比例较少在8%~12%之间。 成都在售别墅价格特征 作为高档的物业类型10000元以上的项目占到了总比例的44％,5000-7000元的占到了23%，7000-10000元占30%。 别墅的价格区间分布环比有了一个极大的上升。特别是10000元以上的价格比例迅速提升，说明了单价10000元/以上的别墅成了市场。 别墅市场成交量特征概况 项目销售情况分析 销售率过半的别墅项目比例达到67%，反映出成都市场的消化能力较强。良好的销售情况取决于政府停止别墅项目的审批，别墅变成稀缺产品，促使以前持币观望的消费者购买；再加上一些政策的出台，使得高端物业的投资前景好过普通物业。 别墅项目营销手段 别墅应该卖给什么样人？ 需求层次理论（hierarchy theory of needs） 上图是著名的马斯洛需求层次理论 别墅营销特征： 强调产品的稀缺性 强调产品的高品质 强调买家的身份与地位 在对成都宏观的别墅有了一个大致的了解之后，我们把目光转向微观的产品 成都市别墅产品分析 成都市别墅设计风格总体情况 成都目前别墅市场主要供应风格表： 建筑风格 风格特点 代表项目 欧式 简洁大气、浪漫典雅 半山卫城 法式 清新明快、时尚休闲 蔚蓝卡地亚 美式 空间灵活、流动自然 麓山国际 中式 形态多样、内涵丰富 芙蓉古城·大宅门、三利宅院 成都市别墅环境设计总体情况 成都别墅项目环境艺术设计在国内外知