10年6月20日玉溪市德安·湖滨碧海园项目可行性研究报告.docVIP

德安·湖滨碧海园 项目可行性研究报告 编撰人：王刚 编撰时间：2010年6月20日 目 录 总论 1、1 项目概况 1、2 项目提出的背景及建设必要性 1、3 可行性研究的依据和范围 1、4 主要技术经济指标 1、5 施工进度计划 市场调研及前景预测 2、1 度假公寓的概念 2、2 禄充引入度假公寓的情况介绍 2、3 目前禄充已经推出和即将推出的可比项目分析 2、4 本项目与其他项目相比较优劣势分析 2、5 本项目前景预测 项目定位 3、1 主题定位 3、2 功能定位 3、3 市场定位 3、4 项目建设方案及规划设计定位 3、5 价格定位 3、6 入市姿态及推广时机定位 3、7 销售方式定位 3、8 物业管理定位 营销策略 4、1 宣传主题概念 4、2 卖点整合 4、3 优惠措施 4、4 销售目标体系——整体推广思路 4、5 分阶段控制的公关效果 4、6 外发式宣传策略 4、7 销售进度目标 4、8 资金回笼计划 投资估算和资金筹措 5、1 投资估算 5、2 资金筹措 财务评价与社会效益分析 6、1 盈亏平衡分析 6、2 赢利预测 6、3 敏感性分析 6、4 社会效益分析 第七章 结论 第一章 总论 1、1 项目概况 本报告所陈述的对象为禄充德安·湖滨碧海园，以下简称本项目。 本项目位于澄江县禄充风景区内。禄充风景区犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在抚仙湖西岸，北纬23.3°东经102.5°，属于亚热带地纬度高原季风气候，是云南省内较早开发的滨湖假日旅游风景区。这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的湖水，自然生态环境在云南省内首屈一指。澄江禄充景区顺利通过国家旅游局4A级旅游景区评定验收，跻身国家4A级旅游景区之列，填补了澄江县没有国家4A级旅游景区的空白。抚仙湖中国最大的深水型淡水湖泊，珠江源头第一大湖，属南盘江水系，位于云南省玉溪市澄江、江川、华宁三县间，距昆明60多公里。抚仙湖是一个南北向的断层溶蚀湖泊，形如倒置葫芦状，两端大、中间小，北部宽而深，南部窄而浅，中呈喉扼形。湖面海拔高度为1722.5米，湖面积216.6平方公里，湖容积为206.2亿立方米，湖水平均深度为95.2米,最深处有158.9米，湖容量达206.2亿立方米，相当于12个滇池的水量，6倍的洱海水量，太湖的4.5倍，占云南九大高原湖泊总蓄水量的72.8%，占全国淡水湖泊蓄水量的9.16%。抚仙湖水的补给除靠雨季四周沟溪汇集外，湖岸周围还有大量的地下泉水涌出。抚仙湖水清澈纯净，属于一类水，透明度平均为5-6米，最大可达12.5米，是我国内陆淡水湖中水质最好的湖泊之一，居云南省湖泊之最。产权式酒店　　产权式酒店由时权酒店（TIME SHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断店在特定时间里的使用权首创这一概念的是瑞士的亚力山大。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即将客房分割产权独立出售给投资者居住，将客房委托给酒店经营取回报，同时还可获得酒店赠送的一定期费入住权产权酒店产权式酒店的流行趋势 　　由于产权式酒店是将建设酒店投资宏大的管理分解为单体的组合，为拥有一定资金得较高回报，且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织2002年，其增长率达到19.%。到2003年，已有6.5万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的地购买了时权酒店美国的产权已超过了1000个。 产权式酒店抚仙湖水清澈纯净，属于一类水，透明度平均为5-6米，最大可达12.5米，是我国内陆淡水湖中水质最好的湖泊之一，居云南省湖泊之最。也是全球同一纬度唯一保持类水质的湖泊。。……这一切都成功地将抚仙湖推向全国、甚至世界优秀旅游景区的前列。 4．房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。据新华社经济观察报道，2001年到2003年之中，三亚房地产的购买者当地居民只占10%，海南岛的客户占了20%，而全国其他城市的购买者占了70%。这就证明中国的旅游地产正在形成市场。房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的一个必然。在云南，这就使得人们的眼光自然投向禄充这样的旅游胜地，给澄江县房地产带来了百年一遇的良机。 2009年，以湖畔圣水的被抢购为代表的地产经济复苏只是一个信号。我们可以看到，澄江全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。在中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心的默契。一线湖景和近湖的公寓、酒店式公寓、别墅等成了房产投资的首选。尤其是禄充风景区内的一线湖景，这种最为稀缺的资源尤为抢手。抚仙湖周边现在的湖景房地产，价格一升再升，很多房产一开盘就差不多全部售罄。所有在抚仙