2005年郑州沙口路项目市场分析评估报告.docVIP

沙口路项目市场分析 评估报告目 录 前言 第一部分 郑州市房地产市场概况 第二部分 周边房地产市场供应（竞争）分析 第三部分 项目概况以及优劣分析 第四部分 项目初步定位及初步开发设想 第五部分 项目成本利润估算 第六部分 项目建议  前 言 本公司通过与贵公司相互接触及沟通后，了解到贵公司对项目的高度重视，委托本公司做项目的全面市场定位及经济评估。至此，对贵公司的信任和诚意，我公司深表感谢。 房地产代理机构最重要的职责就是把握好开发商与客户之间的互利尺度，根据不同的市场环境为开发商赢得最大的利润；体现项目的最高价值；取得目标客户的最佳认同。我公司将时刻遵循这一点，充分发挥专业人士的智慧，为项目做出最为合理的市场分析。为紧密配合贵公司的开发意图，及时制定本项目合理、准确的定位策略，保证项目开发利润最大化，本公司的“项目专题调研小组”立足充分了解周边产品供应及销售状况，力求捕捉市场空白，多次论证方案。力争使本项目成为郑州房地产市场中成功开发的典范。 一、研究目的 拟建项目在市场方面是否具有开发可行性 根据拟建项目的投资成本估算、预计销售价格来评估项目的收益状况 二、研究思路 本项目预可行性研究主要是依据郑州市房地产宏观市场的调查研究、区域及项目所在地市政、生活配套状况调查分析、项目地周边竞争楼盘以及典型楼盘调查研究，以及相关财务资料，从市场及财务两个层面对项目进行可行性研究。 本次研究的目的在于从整体上回答项目投资是否可行的问题，因此采用保守的方式对项目的投资成本、收益进行测算, 侧重于项目的市场风险分析。 三、本项目预可行性研究报告的编制依据 郑州市关于房地产开发公司项目经营的有关政策、法规、规定； 国家、郑州市相关设计技术规程、规范、及规定； 本项目有关文件资料、技术经济指标； 第一部分 郑州市房地产市场概况 2005年郑州市共有360余个项目有成交，销售商品房44346套，比去年增加了1999套，增长率5.4%，销售面积539.7万M2，销售均价2995元/ M2，平均每个项目成交1.5万M2，123套。 其中住宅销售37994套，比去年增加了1304套，增长比例为3.6%，销售面积465.7万M2，均价2628元/ M2，同比增涨了15.3%；非住宅销售5091套，比去年增加了695套，增长比例为15.8%，销售面积55.92万M2，均价5651元/ M2。 2005年郑州市房地产业完成投资168亿元，其中市区完成投资148.4亿元，房地产业占全市GDP中的比重继续保持在3%以上，整个房地产业共完成税收15亿元，通过房地产交易完成市级财政收入4.5亿元。2005年郑州市市区商品房市场销售均价296元/M2，同比上涨12.4%，涨幅较2004年的13.8% 略有 下降，市区商品住宅均价为2614元/M2，同比上涨12.3%，非住宅均价为5766元/M2，上涨幅度为9%。2005年郑州市城镇居民人均可支配收入10977元，同比上涨13.6%，该涨幅高于同期郑州市市区商品房价格涨幅。在国家宏观调控政策的双向调节下，2005年商品房供应和销售增速同步趋缓。企业开发行为更趋理性，消费者心理更趋成熟，商品房供应和销售总量的增长速度与2004年相比均明显下降。市区商品房市场供求总量依然保持平衡，市场供求比为1.1:1，商品住宅供求比为1.02:1，而非住宅市场供求比为1.77:1，供过于求。区域市场供求情况分析从不同区域供求结构上看，二七区、金水区、中原区和管城区仍然是中心城区商品房供应和销售的主要区域，4区合计占市区供应总量的77%，占销售总量的81%，表明郑州市商品房整体上区域供应和销售结构比较合理。郑东新区2005年商品房市场投放量占市区的17%，销量占13%，均比2004年有较大幅度上升，已成为仅次于金水区的第二大发展区域。除管城区供应稍显过大外（供需比为1.25∶1），其他各个区市场供需比基本在1∶1和1.2∶1之间，供求均较为平衡。2005年，郑东新区商品房新开工130.87万M2，竣工46.7万M2，商品房市场销售均价3481元／ M2，同比上涨13.7％。这表明随着东区建设步伐加快，该区域房地产投资快速增长，商品房市场需求旺盛，投资和消费信心增强。户型面积市场需求情况分析 从商品房需求套型面积结构上看，单套住宅面积在140M2以下的普通商品住宅销售套数占商品住宅总销售套数的80%，其销售面积占商品住宅销售总面积的55%，较2004年上升了5.6个百分点；单套面积在140M2以上的商品住宅销售面积占商品住宅总销售面积的比重为45％，较2004年（50.7%）有明显下降。消费者对普通商品住房和经济适用住房的需求旺盛，市场供应量相对不足。消费需求3、 购房者来源地状况分析 2005年外地（郑州市区以外，含郊县