2005年重庆楼市格局猜想.docVIP

2005年重庆楼市格局猜想 ?房地产门户-搜房?2005-03-28 21:32:00.0 2004年，是政策金融、规划交通、商业谋局都太复杂的一年，本篇暂且避开这些因素，单研究市场本身的变化，从竞争格局、区域热点、产品结构、市场需求几个方面来预测2005年重庆市场走向。 万元月薪群英大召集！！ 海逸长洲 主城区楼市总体格局 2004年重庆楼市热点纷呈，金开组团热力四射，花园洋房一骑红尘，中产阶级、城市新贵再加之温州炒房团把整个楼市折腾的沸沸扬扬。2005年，重庆楼市试问谁主沉浮？ 1、竞争格局1.1、重庆未来两年内楼市仍将保持“郊外大盘VS江景盘”的整体竞争格局。郊外大盘主要分布在北部区域，打造完善的自身配套成就舒适性住区，以低容积率、低覆盖率的生态型住区赢得市场。而江景盘主要分布于两江四岸，尤其是南滨路、北滨路、沙滨路和长滨路沿线。其部分配套依托市政建设，以自然景观资源作为第一卖点。?? 随着2002年占地近3000亩的融侨半岛揭开重庆大规模楼盘开发的序幕，2003年北部大盘开始显山露水，2004年重庆真正进入“大盘时代”，棕榈泉、奥林匹克花园、天湖美镇、蓝湖郡、香江财富中心、鲁能·星城、大川水岸、天龙长青湖等割据争霸的诸侯都取得骄人销售战绩。此外，保利高尔夫国际花园、融科·蔚城、金韵天城等项目已做好前期入市准备，明年将在重庆楼市大展拳脚。同时，随着国家宏观政策的基本明朗，更大型的外资项目将进入重庆，如已确定的龙湖与香港置地合作的大竹林项目、融汇集团投资50亿的融化江城等。因而，2005年，郊区化的大盘仍将唱主角。??? 2004年能与郊外大盘争辉的只有江景盘，阳光100、金砂水岸、金沙港湾、融侨半岛、骏逸天下、上江城等江景盘无论在价格上还是销售速度上都一个个赶趟儿赛跑。随着2004年四条滨江的全面规划和打造，沙滨路和北滨路将在2005年掀起新一轮江景盘开发的高潮。 1.2、整体楼市呈现三种类型楼盘的竞争格局。依据规模、地段、自然资源、产品、品牌等要素我司把重庆楼盘划分成三种类型：一是以大盘和江景盘为主的一线楼盘，以“规模＋资源＋品牌”为最主要优势。其规模一般为占地在600-800亩以上，或拥有独特的自然资源（如江景、湖泊等），或是拥有知名的开发商或物管公司等。二是二线楼盘，大多位于城市郊区或近郊的中等规模楼盘，一般占地100-500亩左右，其依据精确的定位赢得市场。三是作为市中心区域的小规模楼盘，其依托成熟地段和规模小灵活开发等优势抢得市场先机。??? 2005年，重庆楼市将呈现一线盘在名气、规模方面抢得的人气，三线小楼盘以灵活的操作手法抢先市场。而作为二线盘则是较难生存的，如何做到准确定位将是其能否立足市场的关键。 2、区域格局近两年，重庆楼市一直有“南富北贵”之说，即以人和、新牌坊和金开组团形成的重庆新型富人居住区与以南滨路为代表的城市新贵聚集地相对峙的局面。??? 2004年，重庆向北，重庆楼市向北，2005年重庆楼市仍将持续向北看。??? 2004年从主城九区的1-10月的成交量来看，北部区域的住宅成交总量占到主城九区的成交量的40%。从住宅成交价格来看，北部新区经开园以5115元/㎡的总价位居全市房价之首，北部高新园次之。北部区域以丰富的产品形态和楼盘体量引领2004年重庆楼市。????从12月5日公示的总体规划纲要来看，重庆主城区依据四山两江划分成东南西北中五个片区，其中，北部是2007年以前发展的重心，而西部和东部将是中期发展的重点区域。近期有关政府又在探讨“三北区域”的组建，“三北区域”以地理位置相连呈联动态势发展，“三北区域”的联动必将全面推进重庆楼市“向北”的推进速度和北部区域城市化的进程，北部区域必将在2005年独领楼市风骚!??? 2004年下半年，含苞待放的南滨路众楼盘由于拆迁受阻，整个片区楼市逐步淡出楼市。??? 从而“南富北贵”的格局被打破。谁能成为下一个热点与北部区域抗衡？从目前各个新区来看，南岸的茶园新区由于短期交通瓶颈不能打破而不可能有较大规模的开发；九龙园区与双山社区虽然条件较好，也有大规模楼盘，但目前还显得势单力薄，短期内不能成气候；沙坪坝的房子一直不愁销，但规模普遍偏小，广告攻势不足，进入的知名开发商也不多，因而不能在重庆楼市形成较大的影响。综上来看，2005年，北部区域将有可能成为一枝独秀，金开组团、北滨沿线、新溉路－五里店片区、冉家坝区域、回兴等都将群星闪耀重庆楼市星空。 3、产品格局??? 如果说，2003年是花园洋房开始在重庆面市的第一年，那么2004应该是重庆花园洋房红红火火的一年。近两年花园洋房与江景房一直争锋山城楼市，但由于江景资源的有限，因此花园洋房成了引领中端市场最强势的产品。??? 但是，不是每个楼盘都有那么低的容积