2005年重庆劲力项目市场调研报告.doc

劲力项目市场调研报告 目 录 第一部分 重庆市宏观环境分析 一、宏观经济环境分析 （一））第一部分 重庆市宏观环境分析 调研目的：1、通过对宏观经济环境的分析，测量其对房地产市场的总体支撑力。 2、通过对宏观政策环境的分析，测量其对房地产市场的方向引导力。 3、通过对政府重点工程的分析，测量城市规划中现在或未来发展的重点区域。 调研方法：1、查询重庆市政府公告及相关部门公告。 2、查询并统计历年重庆统计年鉴。 3、查询并统计商业银行、行政机关和第三方调查机构相关的统计数据。 4、使用SPSS电子系统对数据进行分析，并建立基础经济模型加以计算推论。 备注：以下数据均来源于《2001—2004年重庆统计年鉴》，由于目前尚处于2005年初阶段，有部分数据政府尚未公布，所以以下仍有部分数据摘录的截至时间为2003年。 一、宏观经济环境分析 （一）一年期存款利率重新拉回到上一次利率调整2002年2月21日2.25％水平。 分析： 据初步统计，2004年全市实现地区生产总值2665.39亿元，按可比价格计算，比上年增长12.2%，增幅比2003年提高了0.7个百分点，也是自1994年以来经济增长最快的一年。从2001年至2003年，人均GDP以逐年递增的形式平稳增长，2004年，全市人均GDP达到9608元，比2003年增长了33.3%。 （二）重庆市近四年产业结构发展变化分析 1、近四年三大产业结构变化分析 年份 第一产业所占GDP比重 第二产业所占GDP比重 第三产业所占GDP比重 2001年 16.7% 41.5% 41.7% 2002年 16.0% 41.9% 42.1% 2003年 15.2% 43.4% 41.4% 2004年 16.2% 44.3% 39.5% 分析： 重庆作为中国的老重工业城市，第二产业在GDP中的比重一直占有重要地位，且相对较为稳定；而第一产业则持续下降，截至2003年，第一产业的比重再次下降为历年最低，第一产业的萎缩已是国家经济发展的大势所在；第三产业比重相应提升，反映出重庆城市化进程加快，产业结构逐渐优化。在2004年，这一趋势没有大的改变，但第三产业却下幅了0.9个百分点，这可能与政策引导有一定关系。根据国际化和现代化城市的指标，第三产业的比例应该达到７０％，第三产业的比例偏低 分析： 2002年以前，重庆房地产市场的土地价格以及商品房价格与全国发达城市相比明显偏低，加之土地供应市场化运作程度不够，使得行业总体投资偏低。2002年重庆市政府公布了新的土地价格且出让金、配套费都成倍上调，还加强了土地买卖的管理，这直接影响到房地产开发的投资增长率，2003年的投资额达到327.89亿元，增长率为33.3%。2004全年房地产开发投资累计完成393.09亿元，创下历史记录，而增长为19.9%，其增幅有所降低。 （三）重庆市民生活水平分析 1、恩格尔系数的现状及趋势分析 分析项目 2001年 2002年 2003年 城镇居民恩格尔系数 40.8% 38.0% 38.0% 增长率 -3.3% -6.7% 0 分析： a、恩格尔系数（%）= 食品支出总额 /家庭或个人消费支出总额×100% 增长率 7.0% 70.5% 8.8% 分析： 2001年以来重庆市的人均住房面积在不断增长，2002年人均住房面积达到19.56平方米，同比增长70.5%，创历史新高。随后的2003年重庆市人均住房面积达到21.29平方米，增幅有所减缓，但表明人们在生活水平不断提高的同时，对住房面积的需求也在不断加大。 3、人均住房消费情况分析 分析项目 2001年 2002年 2003年 城镇人均居住消费所占比重 9.8% 9.3% 10.4% 增长率 8.9% -5.1% 11.8% 分析： 近三年来重庆市城镇居民的人均住房消费占其整个消费支出的比重在逐年上升，2002年该比例有所回落，由于人均收入水平的普遍升高，尽管有所回落，但其消费仍有上涨的趋势，从2003年居住消费比重达到10.4%和增幅达到11.8%相对印证了这样的趋势。 4、人均收入水平分析 年份 2001年 2002年 2003年 2004年 城镇居民人均年可支配收入（元） 6721 7238 8093 9221 增长率 7.1% 7.7% 11.8% 13.9% 分析： a、随着经济的增长，居民生活水平亦逐年得到提高，到2004年城市居民年人均可支配收入已达到9221元。以一户家庭平均3.15人口计算，家庭年平均可支配收入已经达到29046元，城镇居民人均可支配收入的增长幅度2001—2002年在7%左