2005年驻马店市商业市场可行性研究报告.doc

驻马店市商业市场可行性研究报告 驻马店市商业调查结论 基本认为在风光路开发中档商场是可行的。 支撑因素： 宏观 根据2004年统计局的数据显示，目前驻马店市人均零售商业面积约为0.36平方米，少于全国人均0.7—0.8平方米的面积。 按人均增长0.1平方米计算，截至到2010年，五年中预计增长商业面积约100万平方米，每年增长20万平方米。 具有一定的市场空白量。 中档 目前驻马店市区人口为56万人，高端客户约占了整体的10%，较为有限，且多有固定消费场所均收入。 若定位为高端商场，消费群较窄，且为了改变消费群固有的消费习惯，在推广上可能需要花费大量的时间和财力。 驻马店人均收入为500元左右，对高档商品需求不大。如春天百货，进驻品牌多为高档品牌，价位过高，客户对此认可度不高，生意清淡。 针对年轻消费群 在驻马店124万的城镇人口中，中青年占据67%。 在商圈中心抽调的300份样本中，20—35岁的消费者达到整体的65%，他们为日常消费的主体。 以休闲服饰为主 在20—35岁的消费群体，有70%的消费者选择休闲品牌。 20—35岁的消费群体，收入水平有所限制，但又追求时尚，对于真维斯、佐丹奴等休闲品牌更能满足他们的要求及虚荣心理。 风光路临街店铺，以休闲运动为主题的商家达到68%。 增加娱乐、餐饮等特色经营 在300份样本中，有43%的消费者需求娱乐，34%的消费者需求餐饮。这一结果具有一定的代表性。 周边商场存在同质化问题，增加特色经营，吸引人流，延长消费者停留时间。 开发地下超市 在样本中有38%的消费者经常购买日用品 以大卖场吸引人流，扩大消费群。 准确的市场定位、有吸引力的付款方式和招商策略、完善的经营管理是商业地产发展的关键因素。 同时存在的问题： 项目所处区域商业密集，竞争压力大。在建的天方商城和北京商场、乐山商场、喜迎门购物广场为本项目的主要竞争对手； 项目原址的风光市场让消费者形成中低档的思维定式，因而项目的提升需要付出较大努力； 人均收入水平不高； 政府开始加大对商业地产的宏观调控。 二、宏观经济环境分析 1、国家宏观经济分析 2000年以来，我国宏观经济状况良好，经济增长逐渐趋于理性和正常，主要表现为：投资大幅增长，其中主要增长是由民间资本和外资投入加大引起的；加入WTO带动了出口的大幅增长；通货紧缩状况逐步缓和。我国劳动力丰富，市场巨大，在持续高速增长了20年的情况下，经济继续高速发展的潜力仍然十分可观。 自2004年以来，我国宏观经济运行中出现了部分过热迹象，主要表现在粮食供求关系趋紧，居民消费价格总指数上升，固定资产投资膨胀，货币信贷投放增长过快。针对宏观经济中出现的问题，中央政府果断采取了一系列金融、土地和针对部分行业的宏观调控措施，保证了国民经济的良好运行。据国家统计局的统计结果显示： 2004年我国国内生产总值达到128390亿元，比上年增长9.5% 其中，第一产业增加值18168亿元，增长6.3% 第二产业增加值68259亿元，增长11.1% 第三产业增加值35615亿元，增长8.3% 社会消费品零售总额53950亿元，增长13.3% 进出口贸易总额11547亿美元，增长35.7% 在2004年宏观调控的基础上，2005年，我国宏观经济继续保持了稳定增长的态势。第一季度我国经济增长9.5%，国内生产总值31355亿元，其中城镇固定资产投资9037亿元，同比增长25.3%，房地产开发投资2324亿元，同比增长26.7%。上半年固定资产投资增速基本上保持在25%左右的较高水平。 国内生产总值增加值 年份 生产总值 2002年 2003年 2004年 国内生产总值(亿元) 104790 117251.9 128390 第一产业增加值(亿元) 第二产业增加值(亿元) 53 68259 第三产业增加值(亿元) 35615 数据来源：统计年鉴 2、驻马店市宏观经济发展现状分析 2.1驻马店市经济发展现状 在全国经济发展大好形势的强力带动下，驻马店市总体经济状况在2004年表现突出，全年经济发展各项目标均顺利实现。 2004年驻马店市经济指标统计表 经济指标 收益状况（亿元） 增长率 国内生产总值（GDP）） 表中数据来源于河南统计网 2005年上半年，驻马店城镇居民可支配收入1---6份分625.77、805.80、509.17、488.38、501.53、526.21元人民币。 结论： 通过对比2003年—2005年人均收入和人均可支配收入可以发现，驻马店市居民生活水平逐年稳步提高，城市居民人均收入和可支配收入的增长速度超过10%。 经济良性发展，市场环境乐观。 4.7社会消费品市场 消费品市场稳步发展。全年社会消费品零售总额127.7亿元，比 上年增长1