2006年安徽黄冈市团风城区房地产市场调查报告.docVIP

团风城区房地产市场初调报告 （ 住 宅 类 ） 第一部分 团风城区城市情况 一、项目大区域概况 团风县行政隶属黄冈市。黄冈市东邻安徽，北靠河南，南与九江隔江相望，西与湖北省武汉相连，素有“吴头楚尾”和湖北“大东门”之称。现为地级市，辖武穴、麻城、团风、红安、浠水、蕲春、黄梅、罗田、英山、黄州等十个县市区和一个湖区（龙感湖区）。市委、市政府所在地在黄州区，现有国土面积 6000 多平方公里，2005年未，人口总量为700多万人，实现GDP总额348.6亿元，人均5176元，其中城镇居民收入为6358元，年末各类存款余额近280亿元。 本项目所在地即团风城区即指原团风镇中心区域，1995年经批准撤消黄冈地区设地级黄冈市，原黄州市设黄州区和团风县。团风县下辖8镇2乡，现有人口39万人，城区人口约9万人，城区面积约18平方公里。其区位优势明显，??交通便利，邮电通讯等基础设施日趋完善。县城西到武汉市区50公里，距武汉天河国际机场47公里，南到黄冈市区20公里，距黄州火车站16公里，处于武汉、鄂州、黄石、黄冈四大城市群中。长江岸线10余公里，建有港口码头5个。106、318国道贯通全境，京九铁路经境内三镇共22.3公里，设有火车站一个。.以企业效益较差的普通工人和部分单职工家庭为代表的中低收入者：家庭收入在1.5万元/年以下，这类人群占总人口数的40%左右，他们的收入大部分满足生活需要，虽然他们对住房消费怀着最强烈的欲望，但因囊中羞涩而无法梦圆，但因子女结婚、价格大幅优惠等因素，会举债购房，他们购房行为特征是不太注重品质和外观，但对价格比较敏感，倾向于小户型消费，对地域位置、环境等因素要求不高，通车通路的边缘地带即可满足。其消费特征明显跟着价格走，价高则退，价低则进，是低档房的主力消费群。（包括农村一般中等收入者为子女购房等） b.中等收入群体：为家庭收入在3万元左右，这类人群主要集中在企业中层、教师（部分）、医生（部分）、中低级公务员、农村专业户、一般个体户等。他们的收入虽不是很高，但多半还较为稳定，有几年积累，他们对价格有一定偏好，但不是主要的，对商品房有购买欲望，若遇心仪楼盘，在价格能够接受的前提下会产生购买行为，往往会采取先下定金，后分期支付或采取按揭来减轻压力，对住房消费因他们对未来充满希望，购房标准向中高收入靠近，是目前房屋市场主流，占实际购买行为的40-50%。他们较注重实际，对位置、价格、户型、环境和楼盘形象承诺都有一定要求，在购买中讲究细节，讨价还价，争取优惠。其所购面积多在120-140平方米/套左右。这类消费者行为倾向跟着市场走，适合就购，不适合就不购。这是该项楼盘的兼顾的消费对向（用层差、面积等调节）。 c.中高收入人群：一般家庭收入在3至5万元，这类人群主要集中在政府机关，垄断型企业和及企业供销人员、商人等。如政府中级公务员、电信、电力、烟草、律师、事务所…。他们目前一般拥有一套住房，但往往心中不满意，亦有消费的实力，心中的情结往往导致他们想象中的住房应是一步到位，再无所求。随着对单位福利分房的终结，他们中购房一族大有人在（兼有投资心态）他们对价格不太敏感，但对环境、社区规划、外观、楼盘及开发商形象，科技运用、物业管理都较为挑剔，其需求面积在140平方米/套左右。他们往往跟着潮流走，极易被市场引导消费，属典型的潮高则进，潮低则退型，这类消费者应是我们楼盘的主攻对象。 d.高收入群体：这类家庭年收入在5万元以上，多为私营主、企业销售人员、成功商人、有灰色收入者，或在发达地区工作的高级白领。他们拥有资产，房子已是生活必备品了。他们对消费面积大小不太注重，关键是适合不适合，注重追求时尚和品味。他们对价格基本无反应，他们对配套完善、安全性高、管理细致、风格高贵、能体现身份的楼盘最感兴致，购买动机较为复杂，炫耀、保密都有可能成为他们的购房理由。同低收入群体相反，他们认为价格是价值的反应，往往追求高价消费，往往只是凭一时喜欢，兴致所致认为符合自已，就会不惜重金购买。但人数太少5%左右。是我们项目稀缺性房子的主购力量。这类人购房往往带有随意性，注重购买程序简洁和消费当时气氛。消费行为是跟着感觉走，喜欢则进，不喜欢则退。 二、从市场潜在购房客户需求上分析。 从购房客户的购房区域上分析。 位置 第一是位置、第二是位置、第三还是位置，追求中心地段，便捷的交通，优良的教育，购物生活配套。 2、对建筑类型的需求分析。 以价廉的多层住宅为主，小高层明显处于起步阶段，但可以考虑。 3、对购房面积的需求上分析： 120—140是主流市场需求，100—120是收入较低家庭或三口之家中等收入家庭的选择主要对象，140—160市场有一定接受度，160以上接受度相对较少。 4、对