2006年常德阳光鑫都b区商业鞋业皮具城项目策划提案.docVIP

阳光鑫都B区商业“鞋业皮具城”项目 ——策 划 提 案 报 告 吉立房产商业经营管理部 2006年11月21日 目 录 第一部分：项目市场调查分析 第二部分：项目主题定位 第三部分：项目销售策略与操作 第四部分：项目招商策略 第五部分：项目营销推广策略 第六部分：结束语 第一部分 项目市场调查分析 一、城市区位及地位分析 1、常德，位于湖南省西北部，是湘西北地区政治、经济、文化中心。有“湘西门户”和“黔川咽喉”之美称。常德总人口600万，其中常德市城区人口60万，规划扩容100万，目前常德市城市人口61万，流动人口15万，2005年全市GDP为627亿元,仅次于长沙位居湖南省第二位。 2、商贸发展己有两千多年的历史，现形成以金钻广场、步行城为核心的中央商务区，以名列全国25大市场之一的桥南大市场为小商品、家电产品集散中心、以火车站大市场为主体的大型生产、生活物资经营圈之三足鼎立的商业格局。 3、交通网络四通八达，己初步建成集水、陆、空、铁于一体的现代化立体交通网络，一个国家二级机场，多个水运码头，己建成及规划中的六条高速公路和三条铁路线纵横境內。 4、常德城市建设取得了世人瞩目的成就，相继荣获“中国优秀旅游城市”、“全国文明城市”、“全国卫生城市”、“国家交通管理模范城市”、“省级园林城市”、“中国最具魅力城市”等诸多桂冠，目前正在申报“中国最佳人居环境城市”和“国际花园城市”。 5、经济持续平稳发展，消费能力空前高涨，已成为湖南第二大经济城市 。随着经济的发展和人民生活水平的提高，城市居民的消费指数全面提升，2005年，常德GDP总量已达到627.62亿元，比上年增长11.8%。其中，第一产业增加值159.46亿元，比上年增长5.8%；第二产业增加值269.01亿元，比上年增长16.4%；第三产业增加值199.15亿元，比上年增长10.5%。人均GDP达到11689元（按常住人口计算）。三次产业结构调整为25.4：42.9：31.7。 常德是湘西北的中心城市，具有区位优势、成本优势和品牌优势。经过发展，已步入工业化的扩张期。在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。 二、项目商业市场分析 1、现有核心商圈 社会经济和房地产发展，必然导致城市的扩张、旧城的改造，令整个商业市场面临重新洗牌的格局，呈现出以金钻广场步行街为核心的中央商务区、以桥南大市场为小商品、家电产品集散中心、以火车站大市场为主体的大型生产、生活物资经营圈之三足鼎立的商业格局 在这一轮洗牌中，常德的商业市场格局获得了新的调整，并促使其进入了新一轮的竞争格局，特别是原有的以金钻广场步行街商圈由于家润多、步步高、国美电器的强势入驻及水星楼的的修建使其原有商圈向东延伸，不断规模化、规范化、专业化的新一轮竞争将成为发展的主题。 2、本市大型商业物业发展分析 （1）、产权式商铺成为主流产品模式 从2004年开始，金钻广场新天地KTV推出以产权式商铺为主的产品，引爆全城并以持续火爆的趋势继续发展，金泰利、汇美家居广场、中心百货大楼、九重天商业广场等产权式商铺“返租”模式带来的商铺热贯穿着市场的始终。单一的产品与销售模式使常德商业投资市场陷入了惯性思维，新的地产模式面临着市场的考验。 （2）、 商铺经营管理专业化 目前整个市场明显呈现出更理性化的需求，投资者和经营者都对发展商提出了经营管理上的要求，促使发展商对市场作出售后承诺，除了要考虑如何将商铺尽快销售出去，还要考虑商铺如何经营才能保证旺场，才能令物业保值和增值。 （3）、商业物业开发规模化 随着外地资本的大举进入和国内商业运营机构的实力提升，促使商业物业开发与经营同先进的模式接轨，商业物业从原来无序、散乱的市场，逐步走向有序的规模化，经营专业化，是大势所趋。 （4）、项目公共区间社会化 发展商在项目开发的同时，配合政府的规划，建设专用区间作为公共活动区域，用以组织社区活动、集市、表演、休闲、娱乐的场所，使商业活动和公共活动相互促进，成为综合性的城市广场。如：金钻广场、水星楼等。商业物业公共区间社会化的同时，也为这些商业物业带来潜在的消费人流和可观的效益。 （5）、商业定位专业化 面对越来越激烈的竞争，常德杂而全的商业市场面临着转型。以“金钻广场女人街”、“龙之杰运动大本营”为代表的专业街区使常德商业步入了 “主题时代”。 作为一种全新的理念，主题商场不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物氛围。在经营理念上，则改变以往的全销售模式，体现出特有的主题。这将是未来常德的商业竞争模式走向。 （6）、销售策略单一化 目前商业物业的定位策略单一，销售策略单一。自“返租”策略以后，基本未见亮点，几年来位置销差的商铺销售基本是靠这