深圳泰华阳光海熙龙湾项目开盘分析.docVIP

泰华·阳光海开盘分析 营销中心熙龙湾项目组 2007-08-20 一、项目概况 1、开发团队 发 展 商 深圳金荣泰房地产开发有限公司 园林规划 林德顾问 建筑设计 华阳国际 策划代理 世联 整合推广 毅华广告 物业管理 深圳泰华物业管理有限公司 2、基础数据 项目整体数据 物业类型 多层、高层、小高层 总占地面积 111153.83㎡ 总建筑面积 330650.15㎡ 总户数 2195 总停车位 2530 容积率 2.45 绿化率 36% 主力户型 77.66㎡——89.05㎡ 二房 97.67㎡——116.99㎡ 三房 140.73㎡——141.08㎡ 花园洋房 配套设施 小区内部配套: 幼儿园、会所. 文化活动站 居委会综合商场: 东方城百货、金碧源酒店 中小学: 西乡小学、海湾中学、西乡高级中学（规划）、 海城小学、中英公学 银行: 民生银行、农村信用合作社、中国银行 医院: 恒生医院 其他: 米萝咖啡、碧海湾高尔夫球会、西乡体育公园（规划） 地理位置 宝安西乡宝源路与一号路交汇处 一期B组团基础数据 出售楼栋号 3栋 5栋 10栋 出售套数共计 603套 (共计64071.07㎡) 物业类型 高层、 复式洋房 户型配比 户型 面积(㎡) 套数 套数比 二房 77.66---89.05 184 30.5% 三房 97.67—116.99 299 49.6% 四房 140.73—142.98、152 25 4.1% 复式 136.32---141.08 95 15.8% 户型特点： 1 楼宇采用了新风系统，LOW-E玻璃以及中空玻璃，减少了噪音的污染 2 采用围合式布局，高层在外，花园洋房布置于中心花园处，使内外部景观资源得到合理兼顾。 3 在户型设计上，缺少创新，产品无差异化。 3、营销推广 主打广告语 城有域·心无界 / 33万平方米西班牙纯静领域 / 高景 HOUSE宽视野 卖点分析 地铁口/山海资源/地中海园林/西班牙建筑风格/高尔夫/公园 楼盘动态 2007-8-18 一期二批开盘,均价16000/平米 开盘当天仅售一成(当天购买付清款项9.7折优惠,过后无任何优惠) 2007-8-13 一期二批定于8月18号开盘 2007-7-31 一期一批仅余少量尾房,二批八月推出 2007-6-3 已售出八成以上 2007-5-31 6月2日开盘,均价14000元/平米 2007-5-23 预计5月底6月初开盘,预计均价13000元㎡,持10万以上资产证明办理VIA. 2007-5-03 5月3号 样板房正式对外开放 二、开盘现场分析 1、选房形式 抽签分组 集中选房 开盘当天采用现场抽签分组选房的方式，原定于8月18日早上9点半开始选房，后由于现场人气不足，选房时间延迟至10点开始。开盘当天，现场累计23组68批客户参加了集中选房流程。集中选房结束后，该项目便进入自然销售状态，现场约40批非诚意客户参加了选房流程。 2、销售状况 开盘价格 开盘均价：均价15500元/㎡； 已售单位均价：两房 15500元/㎡ 三房 15000元/㎡ 四房 18500元/㎡ 纯复式定价：21000元/㎡ 开盘折扣：开盘一次性付款，当天办理按揭97折。（之后无其他优惠） 注：以上数据来源于国土局网上备案数据。 销售率 户型 面积（㎡） 套数（套） 已售套数 （套） 销售率 （％） 二房 77.66——89.05 184 20 10.9 三房 97.67——116.99 299 35 11.7 四房 140.73—142.98、152 25 8 32 复式 136.32—141.08 95 0 0 总计 —— 603 63 10.4 注：以上数据来源于销售现场销控数据。 三、销售情况分析 销售率不理想，仅为10%，没能实现正常的开盘销售率，大量的积压单位，将给后期销售带来巨大压力； 均价为16000元/㎡ ，在一期基础上上涨1500元/㎡，在当前市场形式下，得不到客户的认可。开发商在一期销售业绩较好的情况下，盲目乐观，未能理性分析当前房地产市场状况。 受政府宏观调控政策的影响，尤其是银行限制房贷的措施出台，大大限制了投资客的投资行为，投资客数量锐减。自住客处于观望