第2章建设用地制度与政策D.pptVIP

第2章 建设用地制度与政策 教学内容： ①集体土地征收 ②建设用地使用权出让 ③建设用地使用权划拨 ④闲置土地处理 教材第12章第4节；第4章第2节内容 思考题： 1征收集体土地的特点与原则是什么？ 2什么是土地征收，和征用有什么区别？ 3征地补偿费主要包括哪几项？其标准和支付对象如何确定？ 4什么是建设用地使用权出让和划拨？ 5建设用地使用权出让的方式和最高年限是如何规定的？在什么情况下国家可以收回建设用地使用权？ 6建设用地使用权出让合同的主要内容有哪些？ 7划拨土地使用权取得的条件是什么？以划拨方式取得的土地使用权转让、出租、抵押的条件是什么？ 8什么是闲置土地？闲置土地如何处置？ 2.1集体土地征收 2.1.1征收集体土地的特点（掌握） 2.1.2征收集体土地的原则 2.1.3征收、征用集体土地的政策规定（掌握） 2.1.4征收集体土地补偿的范围和标准（掌握） 2.1.5 征收集体土地的工作程序（了解） 案例:在集体所有土地上进行房屋开发无效 2004年3月，原告和被告签订购房合同书。双方约定，原告购买被告开发的预售商品房一套。交房的日期为2005年5月底。房子的面积为120平方米，价款480000元。合同签订后，原告依约支付了全部房屋价款。2005年10月，被告将房屋交付给原告。房屋交付后，原告要求被告及时办理房屋产权证和土地使用权证。但直到2006年底，被告无法将房屋的产权证、土地使用权证交付给原告，原告为此诉至法院。 经法院审理查明：被告开发的商品房所占用的土地没有办理土地出让等手续，尚属集体土地，故原告与被告之间订立的购房协议书属无效合同；另查原告至今未实际使用该房屋。因此，法院判决双方订立的购房协议书无效，判令被告返还购房款，承担此间利息。 几个概念 集体土地是指农民集体所有的土地。 集体土地的范围：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。 征收和征用:共同之处是都有一定强制性，都要经过法定程序，都要依法给予补偿；不同之处前者是所有权的改变，后者是使用权的改变。 2.1.1集体土地征收的特点（P245） 一是集体土地征收的强制性 二是集体土地征收的公益目的性 三是集体土地征收的补偿性 四是被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。 2.1.2征收集体土地的原则 （了解） ①珍惜耕地，合理利用土地的原则。在征用土地时，必须坚持“一要吃饭、二要建设”的方针，必须坚持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本国策。 ②保证国家建设用地的原则。在征用土地时，应反对两种做法，一是以节约土地为理由，拒绝国家征用；二是大幅度提高征用土地管理费用，限制非农业用地。 ③妥善安置被征地单位和农民的原则。妥善安置主要包括：对征收的土地要适当补偿；对因征地给农民造成的损失应适当补助；对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排；要妥善安置征地范围内的拆迁户。 2.1.2征收集体土地的原则 ④有偿使用土地的原则。有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容。有偿使用土地包括土地使用权出让、土地出租、土地使用权作价入资、入股等多种形式。 ⑤依法征地的原则。法定程序和审批权限。“以租代征”土地违规违法的主要形式，通过租用集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。违反土地利用规划、扩大开发区用地规模、未批先征等。 2.1.3征收、征用集体土地的政策规定（掌握） 1征收土地审批权限的规定 ：①征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。 2 建设单位申请征地不得化整为零 3 对被征地单位和农民进行安置、补偿、补助 4 临时用地必须办理报批手续。临时用地的期限，最多不能超过两年，并不得改变用途。 5 联营使用集体土地政策：经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件。 6 征用土地时必须进行征地公告。《土地管理法》规定：被征收土地所在市、县人民政府，在收到征收土地方案后，10日内以书面形式或其他形式进行公告。征收土地公告；征地补偿安置方案公告。 7合理使用征地补偿费。 （1）耕地占用税用于土地开发和农业发展 （2）菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设、土地的调整和治理 （3）征地管理