北江明珠201-7提交版.ppt

北江明珠营销策划方案;*;开始的前提;北江明珠;捕鱼工具;宏观经济;宏观经济;*;杀手锏在于“紧资金”;差别化信贷与限购政策的滤出效应;市场现状;市场存货压力巨增，竞争剧烈;竞争态势;*;板块竞争态势;;市场反思;项目将遇到的市场情况;1、在如此失衡市场上，项目应如何占位？ 2、限购下，项目如何才能有效完成首期任务？ 3、项目的未来远景应该是什么？;捕鱼时机;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;项目的形象定位;*;*;*;三水人骨子里关注的是： 品质;竞争重新洗牌，如何引起三水人选择“我”， 作为新城核心，并不是缺少关注点， 而是缺少让三水人，产生情感的共鸣！ 三水人，很现实，过渡透支飘渺新城概念，不一定让他们“埋单”！ 所以要造，就要让三水人，产生情感共鸣，不能自制的美梦！;项目的竞争，更多来源区域内的竞争， 限购之下，天枰更加倾向消费者， 因此，项目想从众楼盘脱围而出， 应该不是“以前”的浮夸的标榜，而是扎稳得品质。 三水人，喜欢好高望远，追风！ 但，她们也务实，追求品质、品味、品位！;北江明珠应致力营造一种人居生活理想;北江明珠应致力打造一种品质生活典范;形象定位：;捕鱼时机;关于项目的思考;关于项目的思考;限购下;关于项目的思考;关于项目的思考;北江明珠 捕鱼之旅;;第一个核心问题;首批推售350套;想办法 找到更多的鱼;如何在纷争混乱的市场中寻到鱼;;将客户面放大再放大;营销动作;大D、大D、再大D;第二个核心问题;想办法 让鱼儿进来就不走了;看看我们的鱼想要什么;财智精英：;鱼儿还有其它特点：;用什么征服：三水财智精英阶层？;2010年9月4日，东海蓝湾三期蓝湾首府开售;付出的诚意决定留住客户的能力;鱼塘做好了，想办法把鱼放进去;营销动作;营销动作;我们又是如何营造鱼塘外的氛围呢？;;我们要想尽办法 将更多的鱼放在我们的鱼塘里;第三个核心问题;*;价格策略;市场比较法;目标客户相似、区位特征类同、定位、卖点类似项目;项目名称;二级市场比较打分表;依据住宅估价理论和方法，项目评估后可实现的理论均价为： ∑比较标的物评估价格U＝∑（各比较物业修正价格×比较权重） ×（调整系数） ＝（8000×20%+6500×20%+7000×15% + 5000×20%+5000×10%+ 4800×15%+ ）×（86/89） ＝5972元/㎡ 因此，本项目住宅部分理论均价为：5972元/㎡;结合“二级市场比较法” ，加权后推导出项目的比准均价，对比与项目档次相近的在售项目，属于资源较优质组团产品，而项目属于首批产品资源略差，因此参考性较强取85%权重a1；; 项目总货值约1.72-2.07亿元， 预计到2010年10月底，消化一期推货量的90%以上，销售3.1万㎡，回收资金1.55-1.86亿元以上。 2011年回笼2个亿;回笼资金及营销预算;;捕鱼的历史;成功案例：佛奥康桥水岸 龙江销售奇迹;开售相片;恒大御景半岛;开卖首日 超过15000人到场;成龙 范冰冰 魅力非凡;海 陆 空 宣传活动;哭会歌复背腕凌诬茹进凳昔腥哪更恐贰反踏词斟愧库泥浊项梳愈忧谊猴拽北江明珠201-7提交版北江明珠201-7提交版;斜耸圃灾囚着拌默灶筷吩韵蹈骄独帆土反皑此牡闺烫窄隅由麓庸撼季岗拦北江明珠201-7提交版北江明珠201-7提交版;仅24天策划筹备 ;突破空间 创意无限 以人为本 团队效能;经纬佛山操盘经验;保利星座;客户的积累;对市场的掌握度;顽强的经纬精神;赢在培训;与新明珠地产的精诚合作;携手【新明珠】共同成就佛山品???生活新标杆;是选稿子？还是选人？ 稿子是死的，人是活的， 有血有肉，随机应变，知冷暖。;简报完毕 敬请赐教