花都国际温泉假小镇规划与构想.docVIP

花都国际温泉度假小镇项目简介 一、项目提出的背景和必要性 　　该项目在国家AAA级风景旅游区花都温泉度假区内，紧靠311国道，距鄢陵县城10公里、许昌市区20公里、郑州80公里，是中原及北方地区最大的露天温泉度假胜地。许昌市地处中原城市群核心区，鄢陵县有“北方花都”之誉，境内旅游资源丰富，生态资源独特，是中原地区独具魅力的现代宜居花城。花都温泉的成功发展，引起了市、县委政府的高度重视，决定以温泉旅游、地产开发为契机来加快温泉小镇的整体发展。此举必将会在中原地区产生重大影响，成为人们休闲、娱乐、观光和宜居的胜地。 　　 项目建设的必要性花都温泉以其优越资源条件使得其成为近年来周边地区开发建设的重要依托，温泉疗养、温泉健身等相关产业逐渐兴起，并成了地热资源综合利用的开发局面。然而，花都温泉资源利用长期以洗浴为主，对温泉的整体利用缺乏有效的管理和可持续发展的科学整合，其开发模式及待提高与创新。 二、温泉开发现状及存在问题 开发现状：一期温泉已开发近300亩，以露天泡浴为主，区域市场响应尚可，但温泉产品盈利较低，难以支撑更大体量的开发，下一步计划依托温泉产品推出低密度别墅系列，快速回现，实现后续滚动发展。发展难点一：旅游资源不具绝对优势，旅游产品创新难度大。山、水、温泉、文化，在中原地区都不缺，光温泉就有平顶山的鲁山温泉带、济源的五龙口、洛阳的九龙山、信阳的汤泉池等，都是天然山水温泉，相比而言，花都这个豫东大平原上的地下温泉就相形见绌了。如何在温泉产品上创新，在同类产品中实现差异化取胜，就成为了本项目的头等大事。难点二：本地市场购买力不足，区域市场辐射力不够，地产市场拓展难度大。许昌市勉强可以列入三线城市，城市经济辐射力弱，本地市场购买力有限。从地产辐射圈来看，本项目位于三线城市的远郊区，距离郑州这一区域内最大市场较远，距离京珠高速动脉较远，区位交通条件又增加了地产产品的市场抗力。难点三：短期内无法利用许昌区域升值优势获得重大利好。许昌市已经敲定“北进东扩”的城市空间发展战略，确立了80平方公里的许昌新区，但是主体发展方向是向北通过长葛与郑州新郑对接，在可预见的市场周期内，本项目难以利用许昌的区域升值获得直接的利好因素。难点四：开发现状与未来的旅游产品、地产板块对接难度大。已经开发的温泉项目位于地块的中心，已经形成了一定的产品风格和空间占位，给整个大盘的旅游产品定位、空间功能衔接带来了难度。 对温泉持续开发效益的评价：一是项目所在地不是城市发展主导方向，未来不会形成大规模城市居住区，不具备区域竞争力，不能以城市地产模式进行开发；二是旅游资源吸引力弱、旅游市场驱动力不足，远期还将承担城市化扩张载体的功能，不能以纯旅游度假方式进行开发；三是即便能够创新温泉旅游产品，但是温泉对地产的贡献仅限于配套，温泉产品的季节性也构成发展瓶颈，难以形成区域的持久活力，“旅游+地产”的“1+1”简单叠加模式对本项目不适用。 三、温泉小镇规划设想 经过考察论证，提出“大旅游地产”的概念，即以旅游作为开发主导，注入其他产业要素，综合旅游地产和产业地产驱动的大型复合项目，同时，旅游和产业之间是相互转换、相互影响和相互驱动的。通过“区域产业内涵化、旅游产品差异化、小镇生活城市化”的战略创新，推动当地旅游地产业的快速发展。具体在旅游产品方面，以温泉产品和高尔夫产品的差异化打造为核心吸引；在产业要素选择方面，以小型商务会议产业、家庭园艺产业和文教产业为区域经济内涵；在地产品质方面，确立以现代田园小镇为蓝本的地产意象，就是“花都小镇，花样生活”。 花都温泉小镇计划建设占地4500亩，分四个步骤实施。 一是温泉创新极致体验。中国的温泉旅游从90年代兴起以来，至今发展20余年，一直未能走出两个怪圈。其一，发展模式始终以洗浴为核心，温泉产品百花齐放，但终究还是在泡浴方式上不停地翻新花样，近年虽然出现了以温泉游乐为主的产品，但感觉只是把水上乐园的冷水换成了温泉水，体现不出温泉的特色。其二，温泉产品具有一定的季节性，冬季受欢迎，夏季泡温泉的人却很少，这一行业性的问题始终没有得到有效解决。鉴于此，我们提出三大主题温泉产品：———冰火温泉：占地20000-30000平方米的大型室内项目，反季节温泉主题，夏季人工造雪，冬季温室供热。主体是两层建筑，一层包括泡浴池、游乐区、VIP包房和服务中心，二层是自由式餐饮、特色商铺和理疗馆。——温泉街市：温泉街市是对已开发的露天泡浴产品的提升。在现有基础上进行日式园林温泉包装，在泡浴池造型风格设计、温泉汤屋配置、园林景观设计、商业服务设施配置、卫生公共服务设施配套（尤其是冬季游客的保暖服务）等方面下功夫。使这里不但是泡几十分钟温泉就走的地方，而是泡泡温泉、喝喝茶、下下棋、品品美食、听听音乐、看看演出等等