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抑制高房价风险关键一招 　　【摘要】当前中国的高房价风险值得充分重视，若不能有效抑制，将加剧经济结构失衡和金融风险。抑制高房价风险的关键在于实施更加稳健的货币政策，而不只是行政管制。通过使用总量性和结构性的两类货币政策工具，可以在抑制高房价风险的同时，维持经济稳定 【关键词】高房价风险 货币政策 经济稳定 【中图分类号】F832 【文献标识码】A 2016年以来，中国许多城市的房价出现了大幅上涨。当前中国是否存在高房价风险？如果存在，应该如何应对？对这些问题的思考和研究具有重要的现实意义。衡量房价风险的指标主要有三个：房价增长速度、房价收入比、房贷与GDP之比。依据这三个指标来看，当前我国的确存在高房价风险，因而需要引起充分重视；并且从房价增长速度来看，中国有一些城市的房价增长速度明显过快 高房价风险若不能有效遏制，将加剧经济结构失衡和金融风险。房价过快上涨，会造成贫穷家庭更加难以购买住房，而富裕家庭却拥有多套房产，这会迅速加大贫富差距。国外有学者的研究指出，资产价格偏离基本面会造成投资扭曲，降低经济效率；房价过快上涨会导致投资房产的短期收益远高于其他投资品种，这会大大增加社会投机气氛，并抑制企业生产和创新积极性。房价过高还会增加社会生产和生活成本，造成实体经济领域投资减少和消费低迷。房地产是典型的高杠杆部门，信贷过多投向房地产会加剧金融风险。据估计，当前银行贷款与房地产相关的部分高达50%，一旦房价大幅下跌、抵押品大幅贬值，将会对银行业造成极大冲击 抑制高房价风险的关键是实施更加稳健的货币政策，而不只是行政管制 行政管制难以真正抑制高房价风险。当前政府已经意识到，部分城市的房价上涨过快，不利于经济和社会稳定，因而各大热点城市纷纷出台了以限购、限贷和限价为主要内容的楼市调控政策。然而，这些楼市调控政策难以真正抑制高房价风险，原因主要有三点：第一，尽管“三限”政策表面上限制了住房需求和价格，但是对需求的人为压制，提高了未来政策放松后需求大幅反弹的预期，反过来会提高现期购房需求。第二，在经济增速下行导致政府税收收入减少的背景下（如2016年9月地方政府税收收入同比增长为-0.7%），地方政府更加依赖土地财政收入。由于只有高房价才能拉动高地价，这使得“三限”政策并不具有长期性和持续性。历史经验也表明，地方政府的楼市调控政策从未持久，故而抑制房价的效果大打折扣。第三，由于政府和开发商、购房者之间存在信息不对称，“三限”政策在实施过程中还可能发生暗箱操作、内幕信息及弄虚作假等现象，这既损害效率也损害公平 实施更加稳健的货币政策，才是抑制高房价风险的关键。当前房价大涨的主要原因在于过量货币追逐有限的资产，2015年以来，为了稳定经济增速，货币政策变得宽松，流动性迅速增加――2015年狭义货币供应量（M1）增速达到15.2%，大幅超过2014年的3.2%，2016年前9个月M1增速大幅上升到24.7%。同时，在经济下行背景下，实体经济领域缺乏有利的投资机会，金融领域也缺乏能够保值增值的安全资产。由于住房兼具消费品和投资品的属性，又具有较强的保值增值功能，故而成为投资者的首要选择。于是大量的货币和信贷涌入房地产领域，从而催生了房价暴涨。2016年上半年房地产贷款余额同比增长24%，个人购房贷款同比增速更是达到了30.9%，远超2016年上半年的贷款余额平均增速 货币政策之所以会对房地产市场产生显著影响，主要是通过信贷机制来实现的。宽松的货币政策增加了银行系统的准备金，银行为了获得更高的利润，会增加信贷投放量。由于房贷是银行资产组合中利润高、风险小的资产，故而银行的新增信贷主要投向了房地产领域，造成购房需求增加，房价上涨。同时，“金融加速器”理论表明，由于房价上涨增加了房屋抵押品和土地抵押品的价值，这会降低购房者的外部融资成本，进一步导致购房需求增加和房价上涨。因此，要抑制高房价风险，关键的举措是实施更加稳健的货币政策，减少银行对房地产领域的信贷投放 兼具总量和结构特性的稳健货币政策，可以在抑制高房价的同时维持经济稳定 一些观点认为，货币政策在抑制高房价的同时也会影响经济稳定，因而货币政策并非抑制高房价的合适举措。其理由包括以下几点：第一，房地产业是中国经济的支柱产业，如果通过收紧货币政策来抑制高房价，将会降低房地产投资，导致稳增长目标难以实现。第二，货币政策是总量政策，在抑制高房价的同时，也会对其他资产价格产生不利影响。第三，根据丁伯根原则，也就是荷兰经济学家丁伯根提出的关于国家经济调节政策和经济调节目标之间关系的法则，政策工具的数量或控制变量数至少要等于目标变量的数量，而且这些政策工具必须是相互独立的；多个最终目标需要有对应数量的独立货币工具，否则无法解决多重目标的不一致性。如果将资产价格也作