农村居民点整理挂钩中的权属调整问题探讨论文.docVIP

　　农村居民点整理挂钩中的权属调整问题探讨论文 .freel镇以前有比较成功的安置经验，该项目区采用农村城镇化型农村建设用地整理模式进行整理，将村庄整理纳入城镇规划的体系，对分散的自然村实行规模搬迁，有步骤地向城镇靠拢。A市人民政府在项目整理区成立农业生态园区管委会，组建园区公司。园区管委会负责项目区的规划、行政和社会事务，公司负责融资、拆迁、项目的经营管理。由政府出资建造安置区，对拆迁村民进行安置，政府收回原宅基地，把迁移后的自然村旧址复垦为耕地。整理资金先由政府财政出资或进行部分土地使用权的抵押贷款解决，然后通过整理后的土地增值、挂钩建设用地指标的出让金、相关税费等收益来平衡预算。 这种模式适合于近郊和经济发达的地区。模式中把农民的原承包责任田统一租赁给园区公司经营，农民将失去土地使用权。园区公司将对农民给予一次性补偿或每年付给一定的租金（1000元/亩年），保证农民权益的实现。 （2）B市的权属调整模式 B市的模式按具体的情况分为两种： 一是农村城镇化农村建设用地整理模式。该模式的资金来源为政府出资，村庄搬迁补偿费用、新村建设费用和农村建设用地整理费用都来源于政府的投资，村集体和农民不用投资。如B市的X镇农村建设用地整理总计需要投入28182.32万元，其中拆迁补偿总费用为25315.34万元由B政府、开发区和镇政府收取的土地出让金和土地税费中列支；旧村复垦总费用2866.98万元，由国家和地方各级政府用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费中列支。 二是自然村合并型农村建设用地整理模式。例如：Y镇Z村建设146户连体别墅，每户300平方米，50套公寓房，每套120平方米，会所3000平方米，每平方米建筑成本为620元。这种模式的资金来源于政府、村集体和农民，其中： （1）村集体为每户建房每平方米补助200元，总投入为： （146×300+50×120）×200＋3000×620＝1182.00万元 （2）农民负担建房成本中其余的420元： （146×300+50×120）×（620－200）＝2091.60万元 （3）政府负担旧村复垦费用、村内1500万元的基础设施建设费用以及工矿用地拆迁费用： 212.55×15×20002.63×15×130000＝2650.50万元 新村建设费用1500万元和工矿用地拆迁费用为512.85万元由B市政府、Y镇政府收取的土地出让金和土地税费中列支；旧村复垦总费用为637.65万元，由国家和地方各级政府用于农业土地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费中列支。 此模式将农民土地是否丧失，按照权属筹集相应资金，并给以农民一定的补贴。费用有政府、集体和农民分别承担。 （3）C市的权属调整模式 C市对整理项目区内宅基地全部拆迁，拆迁后的土地全部复垦为耕地，拆迁分平房和楼房两种分别给以补偿，并按国家标准结合项目区实际给拆迁农民无偿划拨一块宅基地。其他费用由国家和地方政府给以支持。补偿标准明细如下表： 表1C市农村建设用地整理平房拆迁补偿表 项目金额（元/户）说明 一、房屋补偿费28500 1、房屋重置价26400市政府规定的保护价220元/平方米 2、装修评估值1000房屋室内装潢 3、附属物残余价值1100房屋残值、装修及地上附着物残值按评估值的4%结算 二、补助费3300 1、搬迁补助费1000 2、临时安置补助费2200过渡期半年，按每平方米每月3元发放 三、规划安置宅基地费用30000包括土地农转非费用和基础设施建设费用 合计61800 表2C市农村建设用地整理楼房拆迁补偿表 项目金额（元/户）说明 一、房屋补偿费61500 1、房屋重置价56000市政府规定的保护价280元/平方米 2、装修评估值3000房屋室内装潢 3、附属物残余价值2500房屋残值、装修及地上附着物残值按评估值的4%结算 二、补助费4600 1、搬迁补助费1000 2、临时安置补助费3600过渡期半年，按每平方米每月3元发放 三、规划安置宅基地费用30000包括土地农转非费用和基础设施建设费用 合计96100 该模式，注重对农民和集体经济组织的补偿，补偿项目较多，但如平房补偿的“规划安置宅基地费用”项目不太合理，没有明确阐述补偿的客体，没有清晰界定集体经济组织和农民个人的利益边界。 2．3农村居民点整理中权属调整的原则 通过对以上三市土地整理模式的分析，我们认为农村居民点整理中权属调整的应该遵循以下原则： 一、自愿合法，维护农民权益的原则 农村居民点用地整理实施过程中应按照相关的法律以及土地利用总体规划的