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　　吉林省房地产调控政策运行效果和改进措施研究 ..毕业 第一章 我国房地产调控政策的变迁(1978-2013年) 我国的房地产调控政策是从1978年改革开发之后逐步进行实施的。我国的房地产市场的大致可以分为制度改革与试行阶段(1978-1991 年)、房地产市场去泡沫化阶段(1992-1995年)、相对稳健发展阶段(1996-2002 年)、价格持续上涨、中央调控政策频发阶段)(2003-2013 年)。我国房地产市场的发展脉络与房地产政策相辅相成、互为因果,这主要是因为房地产市场调控政策严格控制着房地产市场的发展。因此本文将在记叙房地产市场发展的过程中将政策变迁进行了梳理。 一、制度改革与试行阶段(1978-1991年) 新中国成立以来,人们一直按照市场规律来进行房地产分配,也就是按照福利分房来解决住房问题,那时候的住房分配制度显然使人们丧失了选择的灵活性与自由性。这种状况一直持续到1978年。 1978 年 12 月 18 日到 22 日,党的十一届三中全会在京胜利举行。从十一届三中全会之后,中国的前进方向转移到了发展经济这一核心目标。邓小平总书记提出了“改革开放”的口号,中国迈出了改革开放的第一步。伴随着改革开放的推进,房地产市场开始探索住房商品化的可能性。 一年之后,邓小平同志提出了我国城镇住房制度改革的初步设想,并将住房商品化纳入住房分配制度调整方案之中。此时的制度调整是围绕“三三制”来进行的,即个人购买住房的房价款,由个人、单位、政府分别承担三分之一。 1982 年,..毕业国务院通过试点来检测新建公有住宅补贴出售政策的试运行效果,效果较好,为房地产政策的进一步调整积累了经验。 1983 年,我国的房地产政策主要是调整房地产市场的非理性增长、改革房地产市场制度并进一步对房地产市场中的不良现象进行大力整顿。主要包括允许老百姓自己建造房屋、进行住房制度改革、调整房地产产业结构、对房地产市场的权进行松绑等。 1984 年国务院为将房地产商品化政策更进一步的推进,发布了相关的实行办法,如《国营城市建设综合开发公司财务管理暂行规定》等。 从1985年到1987年,国家加强了商品房住宅计划管理,公有住房补贴出售,主要是为了防止盲目发展商品住宅。1987年12月1日,中国土地“第一拍”。我国宪法规定了土地使用权的商品属性,这样我国的土地商品化时代到来了。 1989 年的阶段性目标是规范市场行为,整顿市场秩序,其标志是《关于加强房地产市场管理的通知》的发布,由此我国在法规制度层面保证了房地产市场的有效监督。 1990 年 5 月,国家颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。从此,我国的土地使用权有偿出让有了基础。 1991 年 11 月,《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》的出台,更加规范了房地产市场的发展,并进一步深化了住房制度改革,此《意见》明确规范了房地产制度改革的目标、原则和基本政策等。 二、房地产市场去泡沫化阶段(1992-1995年) 1992 年可以认为是我国房地产市场发展的一个里程碑式的年份。房地产市场在改革开放后的政策调整、制度转变过程中,获得了迅猛的发展。到1992年下半年,房地产市场迅速膨胀,全年完成房地产开发投资额比1991年第增长175%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司的数量也翻了一番。1992年,邓小平的南巡讲话,使我国经济开始又一轮的高涨,伴随着政府审批权的下放,中国房地产市场进入了快速扩张期。同年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。 1993 年开始,国务院加大了对房地产市场的调整力度,并出台《关于加强房地产市场宏观管理,促进房地产业健康持续发展的意见》,主要调控方向包括建设规模、资金结构和房地产市场行为等方面,调节房地产在国民生产总值中的比重。当时的调整目的是进一步规范房地产业,促进本行业的稳健发展。 1994 年国务院出台《国务院关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知》,以进一步加强房地产投资的宏观调控力度。另外,国务院针对如何进行城镇住房制度改革出台了相关办法,进一步推进房地产制度改革的力度,并明确其方向。这样,房地产制度的改革开始纳入了住房公积金、保障性住房等内容。由此,房地产市场进入调控、消化、稳定的发展阶段。 1995 年是国家宏观调控继续深化的一年,房地产进入理性回落、平稳发展的阶段,规范房地产市场的目标基本实现。主要表现在住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构。 第二章 房地产调控政策对吉林省房地产价格的影响 一、 房地产价格 1.1房地产价格的基本理论 房地产价格首先是体现其本身的成本价格,包括土地成本、房屋建造成本和销售成本;其次是房地产的附加价值的体现,如周围环境、未来升值