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新郑城区、港区（薛店）房地产市场调研报告 一、市调目的： 熟悉新郑房地产市场现状，收集真实有效的行业信息，为项目定价提供市场依据。 二、市调范围： 1、新郑城区； 2、港区； 3、薛店； 三、市场分析： 新郑城区 （一）个案情况 · 坤宇 凯旋城 1 居正 中央花园 秀水 新华城 西亚斯 御璟 花悦城 东方国际 1、花悦城 项目位置：新郑市解放路与人民路交叉口西北角 开发商：河南润基置业有限公司 销售代理：河南瑞银不动产营销策划有限公司 项目概况：总占地面积约35亩，由4栋18层高层住宅组成，总户数约700户，底层为两层 （局部三层）商业。 销售情况：2013年7月19日正式排号认筹，未组织任何推广活动，据销售人员介绍当天上 午排号100多组，但销售现场来访情况并不理想。预计9月份正式开盘解筹。 7月23日再次现场调研发现排号活动已停止，据销售人员解释，排号活动只有3 天时间，但通过其它渠道了解到，具体原因是由于该项目未取得预售证件，属于 违规操作，房管部门得到举报后介入调查而停止。 认筹措施：根据户型面积享受不同优惠措施，具体情况如下： 三房及复式：认筹金6万元，开盘冲抵8万元房款； 两房：认筹金6万元，开盘冲抵7.5万元房款； 一房：认筹金6万元，开盘冲抵7万元房款。 价格定位：目前尚未定价，据销售人员预估，开盘销售表价均价约为4800—4900元/㎡，实 际成交均价约为4700—4800元/㎡。 综合分析：该项目紧邻解放大道与人民路，商业价值突出，周边生活配套较为完善，但体量 较小，难以形成规模效应，由于与我项目地处同一区域，且位置更为优越，配套 更为成熟，属直接竞争对手，后期开盘价格是主要参考对象。 2、西亚斯·御璟 项目位置：新郑市西亚斯国际学院东侧 开发商：河南西亚斯置业（浙江开发商） 销售代理：易居 项目概况：总占地约6万㎡（约90亩），总建筑面积约17万㎡，总户数约1400户，由12 栋20层高层及一条商业步行街组成，分两期开发，一期7栋目前已封顶，面积区 间为85—140㎡，二期工程目前处于基础开挖阶段。 销售情况：据销售人员介绍自开盘至今，一期已销售近85%，但根据现场调研情况，部分主 力户型仍有不少房源可供挑选，另外140㎡以上房源比例较大，增加去化难度。 二期预计9月底入市。 价格定位：一期7栋楼已拿到预售证，开盘均价为4200元/㎡，目前销售表价均价为4900元。 优惠措施：按揭付款总价优惠3000元，另外优惠1%，一次性付款总价优惠3000元，另外优 惠2%。 综合分析：该项目地理位置优越，周边综合配套成熟，市政配套完善，双气社区，紧邻西亚 斯大学，共享学区配套资源。 3、东方国际 项目位置：解放路与人民路西南角 开发商：河南浩创置业有限公司 销售代理：郑州尚正行营销策划有限公司 项目概况：总占地约22万㎡（约340亩），总建筑面积约60万㎡，共43栋小高层及高层住 宅，总户数约5000户，一期约860户。 销售情况：分三期开发，目前销售尚未正式启动，销售人员介绍一期产品9月份入市。 价格定位：暂未定价，销售人员预估销售均价和西亚斯·御璟基本持平。 综合分析：该项目为新郑城区体量最大的住宅项目，产品线较为丰富，内部配套完善，市政 配套齐全，但因属城中村改造项目，且目前既无任何推广活动，又无任何宣传资 料，对一期产品9月份能否入市持怀疑态度。 4、秀水·新华城 项目位置：新郑市人民路天津制药厂东50米路北 开发商：新华置业有限公司 项目概况：总占地面积3.4万㎡，总建筑面积11.6万，共推出9栋12—26F小高层及高层， 约700套住宅，面积区间为83㎡—140㎡两房及三房，底层为2层商业。 销售情况：开盘时间为2012年6月30日，目前判断销售去化率约80%左右。 价格定位：表价均价5100元/㎡，实际成交均价约为5000元/㎡，临河5、6号楼销售均价 5700元/㎡，目前已售罄。 综合分析：销售价格是目前新郑住宅市场的天花板，但项目自身品质较差，建筑标准较低， 户型为市场常规设计，无特殊亮点，优越的地理位置，稀缺的自然景观资源是项 目价格的主要支撑体系。 5、居正·中央花园 项目位置：新郑市宏基路南、瑞安路东 开发商：河南省居正置业 项目概况：总占地面积1万㎡，总建筑面积3.1万㎡，总户数约300多套，共两栋20层高层 组成。 价格定位：表价均价4200元/㎡，实际成交均价约为4050元/㎡。 优惠措施：按揭付款单价减20元后再优惠1%，一次性付款单价减20后再优惠2%，定房既送 湖南6日游。另外特定89.69㎡两室两厅户型实行首付分期付款，两年内补齐首 付款。 综合分析：该项目为目前北区唯一双气社区，紧邻新郑市中医院，项目前期低价入市，利用 团购渠道