物业工程管理方案(.doc

管理方案 物业工程管理 编 制：Martin 编制日期：2015年 月 日 审 核： 审核日期：2015年 月 日 目录 第一章：整体的设想与方向 一、站在前沿制定切实可行的高标准 二、物业工程组织架构的模式 三、设备设施的运作模式 第二章：工程管理的内容与要求 一、工程管理的内容 二、工程管理的要求 第三章：工程管理的流程 一、工程部组织架构 二、工程部岗位职责 三、工作时间流程 第四章：紧急事故处理程序 一、电梯故障应急处理方案 二、给排水系统应急处理方案 三、供电突发性故障的应急措施 四、火警处理程序流程图 五、紧急停电处理程序 六、空调系统故障应急处理方案 七、煤气泄漏应急处理方案 八、台风暴雨应急处理措施 第一章：整体的设想及方向 一、站在前沿制定切实可行的高标准 1、只有高起点、高标准、服务标准的定位自然能上新的台阶 所谓前沿就是开发建设的前瞻性，市场预测的精确性、用发展的眼看待现实存在的问题，服务标准的定位关系着全套方位的经营理念；起点高，标准高、服务标准的取向肯定高，好比你有100元想办200元、300元的价值，肯定不符合价值增效的逻辑性，关键是怎样把100元转变成200元、300元的价值。首先是切实可行的、有可塑性、可操作性。诸如员工的聘任，你的门槛高，哪些有才无德、无才无德的人肯定跨不进来，所以制定的标准高了，硬件软件都跟着有了进一步的跨越服务标准也就进一步提高了。 2、计划站在未来看现在 计划确实跟不上变化，所以计划的前瞻性十分重要，以未来的高度看待现实存在的问题，远大而不空旷；目标有了取向一切问题就有了切入点。 3、主要控制与结果 再好的理念你不去执行，只能是一句空话，而执行的结果是什么；又必须监督控制企业的好坏，最终还是归结于经济效益、社会价值效益。 二、物业组织架构模式 1、架构金字塔服务梯形结构新构思 金字塔尖放在那里，整个工程组织结构我们认为就是一个服务体系，经理服务主管，主管服务领班，领班服务员工，员工服务客户，逐级管理逐级责任制，一级管理一级，每级都有职权，在整个组织架构中基层员工追求进步、自我提升、完善，有利于培养人才、发现人才，在物业经营管理中注重是效益是结果；服务梯形结构是服务观点的转变、规范、责任、控制、落实贯穿整个服务环节中。 2、员工晋升与激励机制的重构 奖优淘汰末位制，优秀的员工就应该给于更多的激励和关怀，比如：培训的机会、岗位调整的机会、奖金、荣誉证书、工资档次调高一档，抓典型有效的激发团队精神的凝聚力。 3、原则与责任 制定再好的服务标准、行为规范、操作规范制度，还必须要执行中坚持原则，凝聚责任，形成一个部门的长效机制，工程部现有的人员架构素质修养、技术技能在许多都在存在着原则与责任的问题，坚持原则的时候不坚持，做事流于形式缺乏责任感。 三、设备设施的运行模式 1、从节能降耗角度、服务标准的角度重构设备设施的运行 一切的经营活动、政策法规最终为了增效增值，节能而不降耗仍然不能增效，节能控制有指标，维修控制有计划；通过以往的客观情况推断制定一个合理的比率，节能是多方面的，精简一些确实差劲的员工，提升培训员工的综合技能，推广新型的节能产品，选聘专业技能公司，强化服务意识、提升服务标准，防止材料积压浪费重构设备设施维修运作模式，只要能够盈利增值无论采用什么方式办法都应该是可行的。 2、要质的转变不要量的堆积 员工宁精勿滥选聘员工上进行培训上岗，认真考核、杜绝公私不分的现象；不符合要求坚决不予录用，只有切实坚持原则，吸收优良的人力资源，组织机构才能合情合理，工程部现有的机构很大程度上有量的堆积，配置也许是合乎的比例，但并没有发挥到应有的作用。 3、学会借力壮大自己 力“力度”、品质、专业、借口也就是通过一些合法经营模式，聘任一些专业的高质量的公司，维修管理设备设施，参与管理的同时也增强了自己员工的技术才能，这就是榜样的力量。但是聘任的费用应该是合理的，前提的原则是双赢互利的，须符合物业管理条例。 第二章：工程部管理的内容与要求 一、工程管理的内容 1、工程管理是物业管理的核心 业内有专家曾经对物业管理的各部门做了非常形象的比喻，他说：客服部就像人的大脑，是物业管理的信息汇聚和发出中心；保洁绿化就像人的衣服，干净整洁的小区就是一件干净的衣服；保安就像人的脸面，因为站在大门口，保安人员的精神面貌直接反映出物业公司管理的水平；工程就像人的心脏，是维持正常运行的核心。简简单单的一句话道出了工程管理在物业管理中的核心地位。 如下几个方面体现主要内容： 1、前期介入从项目规划设计开始，物业公司就需从物业后期管理角度出发提出修改建议，如垃圾房的位置、地上地下车流人流动线、各机电系统的防雷设计等