房地产的概述.pptVIP

毛地：（undeveloped land，未开发的土地）。是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。 生地： （ raw land）是指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。 熟地：（ cultivated land）经过土地开发，具备基本建设条件的土地。 具体特征： “三通一平“ （通水、通电、通路、平整土地） “五通一平”（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地） 七通一平（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地） 中国现行土地制度概述 1.全部土地为社会主义公有制：全民所有/集体所有 2.全民所有制的土地----国有土地，其所有权由国家（具体由国务院）行使 3.国有土地：城市市区的土地，农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地，国家依法征收的土地，依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂、及其它土地，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，因国家组织移民、自然灾害等原因而不再使用的原集体所有制的土地 4.集体所有制：法律规定的属于国家所有土地以外的土地 5.国家实行土地登记制度： 6.国家实行土地有偿有限使用制度：国家核准的划拨土地以外 7.国家实行土地用途管制制度：严格限制农用地转为建设用地 8.国家实行耕地保护制度 9.取得国有土地使用权的途径：4种 行政划拨 房地产转让 国家出让 土地或房地产租赁 闲置土地的处理 闲置土地的范围 1.未按国家建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的 2.国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未按规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的 3.已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的1/3，或者投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设联系满一年的 4.法律、法规规定的其他情形 闲置土地的处置方式 1.延长开发建设期限，但最长不超过一年 2.改变土地用途，办理有关手续后继续开发 3.安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发；土地增值的，由政府收取增值地价 4.政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设 5.政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位给予经济补偿 6.政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书 因政府及政府有关部门行为造成土地闲置的，由政府和用地单位协商处理 相邻关系 相邻关系是两个以上相互毗邻的不动产所有人或占有、使用人，在行使不动产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。 相邻关系在实际生活中是大量、经常发生的，种类繁多，如相邻土地使用、通行关系，相邻用水、排水关系，相邻防危关系，相邻通风、采光关系等等。 我国民法通则规定处理相邻关系的原则是：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系是减少纠纷的重要方面。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。 相邻关系 相邻关系比较复杂，较重要的有： 1、关于生活、工业、农业用水，特别是高低地、上下游、左右岸之间的需水与排水，水利与水害关系。如造成对方损失，应予赔偿 ；如分享水利，费用应分担。 2、关于防止危险和危害。如环境污染，存放及使用易爆、易燃物，近房施工，危险建筑等 。相邻双方应避免由于自己方面的原因对邻方造成危险及危害。也有权要求排除来自对方的危险和危害。一旦造成损失，责任者应依法承担责任。 3、关于邻地的通行和使用。包括穿越邻地至公共通道的通行权，通 过邻地设置管道和线路，以及因建筑施工而使用邻地等。如因此造成邻方的损失，也应赔偿。相邻关系举证应该有实施方承担，被实施方举证要困难的多，类似于环境案件。 而比较常见的相邻关系有几下几种： （1）相邻土地使用关系；（2）相邻防险、排污关系；（3）相邻用水、流水、截水、排水关系；（4）相邻管线安设关系；（5）相邻光照、通风、音响、震动关系；（6）相邻竹木归属关系。(7)相邻安全关系 所谓“相邻”，不以不动产的直接相邻为限。例如甲、乙两村处于同一条河流的上下游，两村虽然不直接相邻，但亦可能因用水、流水、截水与排水关系，而又相邻关系适用的余地。 建筑物：指人工建筑而成的资产 ，属于固定资产范畴，包括房屋和构建物两大类。 房屋是指供人居住、工作、学习、生产、经营、娱乐、储藏物品以及进行其他社会活动的工程建筑。构建物指房屋以外的工程建筑，如围墙、道路、水坝、水井、隧道、水塔、桥梁和烟囱等。 构筑物：一般是指人们不直接在其内进行生产和生活活动