商业项目价格体系概要.ppt

泰华车港价格体系 麦杰地产 2013.6 第一部分：价格区间制定 商铺价格的制定法则，一般有市场比较法与租金反推发两种。泰华车港位于潍州路与潍胶路交汇处，地处潍坊传统汽贸商圈南端，由世纪泰华集团管理运营。项目周边缺少可以直接对比的商业竞品项目和同业态经营项目，因此在定价原则上采用市场比较法预估，同时结合预期租金反推、市场竞争分析与区域价格走势，来制定本项目的均价区间。 以市场比较法进行平均售价的评估 ——所处位置 ——商业气氛 ——人流状况 ——周边环境 ——交通停车 ——规划设施 ——商业规模 ——运营品牌 ——运营管理 市场比较法的影响因素： 制定售价的基本原则： 结合市场需求、消费心理、以及麦杰地产多个商业项目的代理经 验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如下表： 10% 8% 4% 6% 权重 运营管理 运营品牌 商业规模 规划设施 因素 6% 8% 16% 14% 28% 权重 交通停车 周边环境 人流状况 商业氛围 所处位置 因素 参考市场类似项目之综合素质及价格水平，利用“市场比较法”制定价格； 依据“市场比较”原理，对可比相关铺位的价格经过修正，加权后得出。 交通状况说明：传统商圈受交通停车状况影响较大，郊区影响较小 商业规模说明：今年来超级SHOPPINGMALL的出现，使规模优势占比上升 运营管理说明：商业竞争加剧，运营品牌及市场保障成价格重要因素 制定售价的参照项目： 外沿街价格比较项目： 本项目的外沿街部分主要为沿潍州路与潍胶路沿街一拖二商铺。周边区域无直接竞品楼盘，本部分可以参照区位可比位置的住宅底商，进行价格比较。 73 9 7 3 6 5 4 6 8 25 评分 泰华车港沿街商业 60 57 100 综合评分 3 3 10 运营管理 0 0 8 运营品牌 2 2 4 商业规模 4 4 6 规划设施 5 4 6 交通停车 6 6 8 周边环境 8 8 16 人流状况 9 8 14 商业氛围 23 22 28 所处位置 评分 评分 三友·翡翠城 禾翔阳光 权重 价值因素 根据上述项目价格类推： 计算公式为：P（销售均价）=Qa（本项目权重评分）/Qx(参照项目权重评分)*Px（参照项目均价），以此得出本项目内沿街商业参考价格为： P1=（73/57）*10000=约12800元/㎡ P2=（73/58）*12000=约13400元/㎡ 预期租金反推：3-5年后项目成熟运营期间，租金预期可以达到3-3.5元/㎡，按照常规商铺年回报8%，以此反推价格为： 3.25元/天/㎡*365天/0.08=14800元/㎡ 综合评判：本项目为专业市场的沿街商业，在商业氛围与人流量及市场管理方面有更好的优势，但是有内街让选择空间更大。结合一拖二面积、预期租金反推、市场竞争分析及项目增值空间，可以得出本项目内街商业部分暂定价格为：15000元/㎡。 制定售价的参照项目： 内沿街价格比较项目： 中华茶博城：位于青年路与南段，传统茶业市场商圈之内，五洲集团投资开发，总建面50万平，目前销售三期。目前销售均价一层约15000元/㎡，二层约9000元/㎡（三期无外街沿街商铺）。 55 71 100 综合评分 9 7 10 运营管理 7 5 8 运营品牌 3 3 4 商业规模 6 5 6 规划设施 5 5 6 交通停车 4 6 8 周边环境 4 8 16 人流状况 5 10 14 商业氛围 12 22 28 所处位置 评分 评分 泰华车港沿街商业 中华茶博城 权重 价值因素 根据上述项目价格类推： 计算公式为：P（销售均价）=Qa（本项目权重评分）/Qx(参照项目权重评分)*Px（参照项目均价），以此得出本项目内沿街商业参考价格为： P1=（55/71）*15000=约11600元/㎡ 预期租金反推：3-5年后项目成熟运营期间，租金预期可以达到2-2.5元/㎡，按照常规商铺年回报8%，以此反推价格为： 2.25元/天/㎡*365天/0.08=10200元/㎡ 综合评判：茶博城以内街为主，每套总价在50万左右， 目前销售状况一般。以此项目类推本案内街商业部分，结合预期租金反推、市场竞争分析及项目增值空间，可以得出本项目内街商业部分暂定价格为：11000元/㎡。 制定售价的参照项目： 综合体价格比较项目： 名嘉广场：位于潍城区东风西街与殷大路交汇处，澳门名嘉集团投资，总建面189万平方米的超级SHOPPINGMALL，在区域位置、运营商等方面与本项目有可比之处。一期折后均价约8750元/㎡（一二层均价），按常规垂直权重折合三层均价约7000元/㎡。 凯利MALL：寒亭区通亭街与富亭街交叉口西南角，总建面24万平方米。折后均价约9500元/㎡（一二三层均价） 61 78 64 10