房地产业--宏观环境分析课件.pptVIP

宏观环境分析——房地产业 宏观环境因素 自然环境 经济 技术 政治法律 社会文化人口 自然环境 自然资源（土地） 生态环境 自然生态环境对房地产需求影响 人们对于房屋自然生态环境的要求不断提高。如：空气质量、绿化率、人文景观、自然景观。 据北京林业大学统计72.4％的人希望居室临近天然美景,回归山林。 开发商着力打造具有良好生态环境的房屋，适应市场需要的同时，带来丰厚利润。例 经济 GNP/GDP 经济增长率 利率 通货膨胀率 人均可任意支配收入 货币供给 工资/物价控制 市场需求 税收 汇率 经济 GNP/GDP:前三季度国内生产总值93144亿元，同比增长9.5%，比上年同期加快0.6个百分点。其中，第一产业增加值12561亿元，增长5.5%；第二产业增加值51631亿元，增长10.9%；第三产业增加值28953亿元，增长8.5%。房地产业产值变化 经济增长率：前三季度国内生产总值93144亿元，同比增长9.5% 通货膨胀率CPI：比去年同期上涨了3.6％ 人均可任意支配收入： 前三季度，城镇居民人均可支配收入7072元，扣除价格因素，实际增长7%，增幅略低于去年同期水平。而农民人均现金收入2110元，实际增长11.4%，增幅比上年同期高7.6个百分点。 货币供给9月末，金融机构人民币各项贷款余额同比增长13.6%，增速分别比去年同期，去年末，今年2季度末，上月末减缓9.9、7.5、2.7、0.5个百分点 市场需求前三季度，社会消费品零售总额38439亿元，同比增长13%，扣除价格因素，实际增长9.7%，比上年同期加快0.6个百分点。 通货膨胀 税收：国家税收政策 物价控制 前三季度，居民消费价格同比上涨4.1%，其中，城市上涨3.6%，农村上涨5.1%.。从商品构成看，食品价格上涨10.9%，其中粮食价格上涨28.4%；居住价格上涨4.4%；烟酒日用品和娱乐教育文化用品及服务价格分别上涨1.3%和1%；而衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品，交通和通信等商品和服务价格则略有下降。从动态看，居民消费价格涨幅逐月扩大的趋势开始改变，9月份居民消费价格同比上涨5.2%，比上月略低0.1个百分点 技术 技术总体水平和发展趋势 技术突破 技术变迁 国家研究开发支出 行业研发支出 科技研究重点 专利保护 新产品、新技术的商品化 房地产相关的技术支持 硬件 环保材料 软件 估价 预售政府管理 网站发展 公司管理 环保材料 新型环保建筑材料泡沫玻璃 泡沫玻璃是新型的环保建筑材料，它是以碎玻璃和天然熔岩为主要原料，加入发泡剂和外掺经粉碎、高温发泡成型制成的一种新型保温隔热和吸音材料。 技术分析 估价 基于GIS 技术的房地产估价系统 预售政府管理 借助互联网络技术 强化商品房预售监管 网站发展 中国房地产专业网站现状分析 公司管理 VPN：技术应用和实现方式 企业广域网建设最佳解决方案。企业能够很快地把全国各地分公司的局域网连起来，从而真正发挥真个网络的作用。在公网上为企业构筑安全可靠，方便快捷的私有网络，并为企业节省资金。 图示 房地产软件——VPN功能 房地产软件主要包括销售、财务控制和专家系统三个模块，具有以下功能： 1.?????? 建筑栋数层数、房间资料生成、按揭银行资料、装修标准，以及由现场售楼处销售数据采集；包括各项基本资料（土地面积，土地使用期限，人员直接录入客户资料和认购资料等）。 2.?????? 行业资料采集，分析竞争对手策略。 3.?????? 认购管理系统，根据资料自动创建修改预售协议书，销售合同，并根据客户选择方式自动计算按揭金额。 4.?????? 合同资料、产权资料档案管理。 5.?????? 置率、按揭情况表等。 6.?????? 财务分析及报表，对各项账目进行分析，及时采取催收等措施。 7.?????? 资料发布：即使通过互联网发布最新的销售数据和公告，赢得宝贵商机。 8.?????? 数据交互软件接口：实现楼盘销售中的财务数据与财务软件数据和托收银行软件数据的交换和存贮。 专家系统：提供全面的市场行情预测，热销楼盘分析，价格策略等同机分析功能。 政治制度 体制 政府的稳定性 特殊经济政策 反托拉斯立法 环保立法 外贸立法 对外国企业态度 就业立法 行业规制 特殊经济政策 融资是房地产业发展的致命因素。房地产行业属于资金密集型行业，一个项目的开发动辄几千万，几亿元。巨大的自尽支柱不可能完全靠开发商自有资金的投资，多于70%的资金来源于国家银行的支持。因此，国家的特殊经济政策对房地产行业的发展起着关键作用。 特殊信贷政策 ２００２年下半年以来全国房地产业出現了结构性问题：部分地区出現房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上过快、以及低价