2013庄子别墅项目营销计划3.22.ppt

营销策略 目标 方法 塑造项目全新的市场形象 养生府邸 策略 进行高档次的包装升级 手段 通过明暗线交叉、促进销售 明线：针对市场宣传 暗线：针对高端客户群的窄众推广，刺激 和影响目标客户成交 争取实现13年销售50套 {销售目标策略} 争取2013年销售50套房源的完胜去化 蓄水期 4月份 【13年销售阶段计划】 第一阶段 首次开盘 第二阶段 持销蓄水 第三阶段 加推强销 第四阶段 5月份 6~9月份 10~12月份 【销售任务排期】 销售周期为2013年4月-----2013年12月份,具体的月销售进度计划如下: 标红部分5月份为开盘期，10月份为第二销售期 180954000 13500 13404.20 50 合计13500 1876.56 7 1213500 2144.64 8 1113500 2680.8 10 1013500 804.24 3 9 7238160 13500 536.16 2 813500 804.24 3 713500 1340.4 5 613500 2144.64 8 513500 1072.32 4 4 销售总金额 销售均价 总面积(平米) 指标完成（套数） 月度 {推广手段策略} 最真实的导客体验，实现市场认知 【目标市场全盘攻守战略】 集中力量踏实耕耘本地市场，以期取得良好的本地美誉度和销售结果；借此基础，将营销重点转向外地市场，将本地势能转化为外地动能。 在本地市场相对成熟后，推动外地市场节节开花，并将此结果通过相关媒体手段配合，形成强紧迫感，促成本地未消化完的潜在客户下决心。 前期：墙内开花墙外红（4-5月份） 后期：墙外红遍墙内熟（6-12月份） 【目标市场重点诉求核心】 墙内 临湖镇未来发展 别墅级优越地段 高品质别墅居住价值 买别墅送木屋复合配套 养生主义生活方式、 私人官邸的阶层荣耀 东山大环境、旅游 度假核心区魅力 养生主义生活方式 别墅、木屋、公社相结合，综合性价比优势 侧重分明 各成体系 墙外 第一阶段：筹备积累期（4月） 也是开盘轰动期，推出的是项目中最好的面积。此阶段主要是消化12年前期意向客户，并且争取消化 线下圈层养生体验对本案有意向客户，同时争抢一部份竟争项目的客源。 1、阶段目的性 项目推向市场的最初时期，一个良好的开头直接影响到项目取得市场反响的程度和项目的销售业绩 本阶段的营销侧重点是如何深化项目本身的产品，传播项目买别墅送木屋、庄子养生体验，最终达 引起市场的关注度，激发市场强烈的求同感，促进客户购买行为的实现。 在宣传推广方面以“养生主义.私藏府邸”为指针，将项目的初步推广做得有声有色，达到第一阶段 据并满足客户心理空间，使目标客户在潜意识里产生对项目的渴求与期待。 2、侧重点推广侧重于庄子别墅的养生观念及赠送木屋，脱离同类竞品产生唯一性，充分引起市场关注，吸引潜在目标客户。 3、销售准备：楼书、海报、光盘等 4、传播对象： A、社会大众（项目已全新的形象面向市场，积累意向客户） B、潜在目标客户（争取更多的目标群体在本阶段进行庄子养生体验） 5、采用的媒体渠道 以报广+户外 +网络+杂志+活动+短信+直邮 6、第一阶段营销活动计划表 10组 庄子养生体验 12年意向客户群体 4.27-4.28 10组 瑜伽养生体验 I-CLUB高端会所养生体验客群 4.20-4.21 10组 庄子养生体验 台湾商会客群 4.13-4.14 10组 养生沙龙 南京银行高端理财客户 4.6-4.7 邀约人数 活动主题 邀约客群 活动时间 本案计划4月份营销方式重点在线下圈层营销及团购上，深度挖掘有效意向客户！ 因本案第一阶段目标成交4套，所以将加大每周养生活动邀约人数，计划第一阶段邀约客户40组 『荘子』营销策划推广报告 苏州中瑞地产 2013年3月 目录 项目定位策略 销售目标策略 推广手段策略 {项目定位策略} 深度挖掘产品价值，精准锁定目标客 全新思考过程 本项目到底在卖什么？ 真正迎合了谁？满足了谁？吸引了谁？ 用怎样的沟通方式促成交易？ PART 1 {卖什么?} 项目价值重新梳理、产品概念深度整合 【“庄子”基本认知：奢侈品营销独特性】 本案作为高档项目，尤其是别墅，作为商品的价值，绝不止停留在物质层面，而应是在物质基础上，所获得的尊重、身份、层次、生活状态，有着物质与精神双重高享受的特点，也就是说，别墅作为奢侈品，提供着与众不同的生活方式。 事实上，虽然大部分别墅项目都宣扬，与众不同的生活方式，并把它当作其营销推广的核心主题概念，但市场上真正有内涵的