综合运用土地招拍挂竞标方式探讨.docVIP

综合运用土地招拍挂记标方式的探讨 文/郭百利 河北冀港律师事务所 副主任 2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地的国有土地出让方式必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行，前款规定上述用途土地以外用途的土地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。2007年11月1日又将工业用地纳入强制进行招拍挂方式出让行列。现行中政府将协议出让土地或划拨土地改变原来批准用途的，应当收回土地然后以招拍挂方式出让。综上，目前我国对土地进行商业或工业开发在一级市场取得土地或改变土地原用途进行开发的都要通过招拍挂方式获得土地。因此，对土地出让过程中的招牌挂程序的研究显得尤为重要。 我国现有的国有土地招拍挂法规中，规定了招拍挂具体的操作方法，既有共同特点也有差异，如何适应招拍挂程序是各级政府和用地单位在土地出让过程中研究的话题，出让方如何以更高价格或最优结果出让土地、受让方如何以最低成本取得土地是双方一直探讨的话题。本文以创新方式并结合实例探讨国有土地出让过程中利用招拍挂不同方式相结合的出让过程的可行性和必要性。 一、招拍挂三种土地出让方式相结合非法律禁止的出让方式，使之存在结合运用的可能。 依据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第十九条的规定，实行挂牌出让国有土地的，在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；挂牌期限届满，有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。事实上，此处规章对挂牌出让方式的处理环节就引用了拍卖的程序的竞价环节，尤其是挂牌期限届满后有竞买人继续竞价的，这里就更接近于拍卖方式。这里属于挂牌和拍卖相结合的出让方式的法律表述。 另外，各地政府在实行挂牌出让土地时，有的就直接结合了拍卖程序，使土地出让获得了最大效益。比如：2002年青岛市政府实行挂牌与拍卖相结合出让两宗国有土地，其按照下列规定确定是否成交：　　在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价高于底价，并符合其它条件的，挂牌成交；　　在挂牌截止日的报价时间截止后至挂牌截止时间期间，仍有竞买人要求报价的，应在挂牌截止时间前向出让人提交《竞价申请书》。在挂牌期限截止时，有两个或者两个以上竞买人提交了《竞价申请书》，本次挂牌活动转为拍卖竞价。拍卖竞价以增价方式进行，挂牌最后报价作为拍卖起叫价。 均具备公开、公平、公正特点不公开 不公开 公开 招标委员会 委托人 是否设定独立于委托人的集体决策组织 设立招标委员会，负责审定招标最低中标价，审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，确定中标人并发出中标确认书。 审定拍卖最低成交价，审查竞买人资格，指定拍卖主持人。 不需要 报价方式 填写投标书 现场举牌 电脑报价 终端报价 报价次数 一次报价机会 可多次报价 可多次报价 竞买（投）人数 不少于3人 大于或等于2人 大于或等于1人 竞价规则 价高者得 价高者得 规定时间内价高者得 公告发布地点 交易中心和互联网，并在指定报刊刊登 交易中心和互联网，并在指定报刊刊登 一般在交易中心和互联网发布 公告期限 开始日前20日 三、结合招拍挂程序的不同特点和区别，在进行国有土地使用权出让时尝试不同出让方式的结合，利用不同方式的优点和特点，更好的实现出让目的。比如在实行招标出让国有土地过程中，投标人或符合条件的投标人不足三人时，是否可以转让过牌程序或者转入拍卖程序，这里都值得探讨，或许有着更好的出让效果，降低出让成本和提高出让效率。