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房地产评估理论论文房地产价值评估可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的房地产评估。房地产评估的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产评估是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。　　（一）居住房地产价值评估　居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。居住房地产不同于一般商品，甚至也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还带有鲜明的社会保障性。 　1、居住 房地产的分类。住宅可按多种方式分类，依据估价需要。一般可按档次和市场化程度划分。按档次划分：普通住宅高级住宅简易住宅。按市场化程度划分：社会保障性住宅市场化商品住宅。2、住宅评估的标的物。以住宅作为估价对象可以分为：户（居住单元）、住宅单元、住宅楼、居住小区等。 3、住宅的价格构成。基于我国目前的住房制度与政策，住宅价格的市场价与国家指导价并存。前者为商品化价格，由生产过程中消耗的物化劳动的转移价值和活劳动创造的剩余价值构成；后者由成本价格与不完全成本价格构成。 　4、住宅价格的影响因素。影响住宅价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之外，主要有以下一些因素：结构、类型和等级；装修；设施与设备；质量；朝向；楼层；地段；环境；住宅楼的公用面积数；交易时间；交易情况。 5、居住房地产的估价方法。新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格，三者在估价作业上有较明显的差异。 （二）商业房地产商业房地产包括商店（商场、购物中心、商铺和市场等）、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆（娱乐城、歌舞厅、高尔夫球场等）。 商业房地产的特点收益性经营内容多转租经营多装修高档而复杂。　　2、影响商业房地产价格的主要区域因素地段繁华程度交通条件。　　3、影响商业房地产价格的主要个别因素临街状况内部格局楼层面积净高储存空间装修和结构构造转租的可能性使用年限和折旧情况。 4、商业房地产价值评估的常用方法。商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值往往也正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产最为常用的估价方法。 商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商用，因此，较易获得比较案例。所以，在商业房地产评估时，市场比较法也是一种常用方法。 （三）工业房地产价值评估 工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。 1、工业房地产的特点。 涉及的行业多非标准厂房多、单价差异大受腐蚀的可能性大。2、影响工业房地产价值的主要区域因素交通条件基础设施地理位置。　　3、对工业房地产价值影响较大的个别因素用地面积地质和水文条件房地产用途厂房面积、结构、高度与设备安装情况。　　4、工业房地产评估的常用方法。工业房地产通常缺少同类交易案例，特别是非标准厂房，所以，一般不具备采用市场比较法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，其租售案例通常较多，可以考虑采用市场比较法。如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价。但一般来说难度较大，采用极少。根据以上所述，工业房地产价值评估时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算价格，二是利用标准厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定。（四）其他用途房地产价值评估 其他用途房地产指用于除上述居住、商业、工业目的以外的其他目的的房地产，如政府机关办公楼、学校、高尔夫球场、加油站、停车场、宗教房地产、墓地等。 　1、其他用途房地产及其估价的特点特殊规格的房屋及构筑物多用途对价值影响估价对经验和知识要求高。　 2、其他用途房地产价值评估的主要方法。其他用途的房地产一般缺少同类房地产的交易案例，所以难以采用市场比较法估价。由于其他用途房地产往往收益各异，客观收益较难确定，所以一般也不采用收益法估价。 通常，其他用途房地产的估价以成本法为主，而且在没有同类房屋（或构筑物）的重置成本资料的情况下，只能参照预算定额等资料具体计算。 （五）土地房地产价值评估 土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常遇到的是宗地估价。 1、土地的分类。依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是，宗地估价除可选用三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评