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人口年龄结构及住宅价格调控摘要:在人口老龄化背景下，当人口总量和年龄结构发生质的变化时，将对住宅价格产生深远影响。本文在人口学研究基础上，有效结合住宅销售价格指数，通过逐步回归的方法获得购房适龄人口数量与住宅价格的关系模型，同时创新性地纳入莱宾斯坦人口发展五阶段理论，通过Logarithmic曲线模型进行量化分析。结论显示，在假定条件下，随着未来适龄购房人口的减少，国内住房价格将在2018年出现拐点并逐步回落，并在2030年前后降至2000年水平(剔除通胀因素)，之后将处于长期低迷状态。因此当前在遏制住房价格过快上涨的同时，应从更长远的视角构建调控思路 关键词:住宅价格；人口学；老龄化；曲线回归 JEL分类号:J11　中图分类号:F832　文献标识码:A　文章编号:1006-1428(2011)10-0015-08 一、引言 自我国实施住房改革以来，房地产市场的快速膨胀和价格上涨使其成为社会各界关注的焦点。综合宏观形势和中国特有国情，推动我国房地产价格快速上升的动力因素主要来自三方面:一是中国人口在时间和空间上的特殊分布，即城市化和人口红利是决定中国住房价格中长期走势最重要的因素之一。高速发展的城市化以及1962-1980年出生的婴儿潮人口，使得购房适龄人口进入刚需为主导的高消费阶段，极大地推动了住房价格上涨。二是国内中央、地方分税制度造成地方政府高度依赖土地财政，地方政府存在推高房价和地价的强烈动机。1994年分税制改革以来，地方政府财权和事权有所脱节，财政支出缺口部分主要靠土地出让金和房地产相关税费解决，一定程度上也推高了房价。三是锚住美元的货币发行机制及长期低利率货币政策是推动房价上涨的另一因素。由于人民币汇率主要锚住美元，在美元长期贬值过程中，也引发了人民币的对内贬值，再加上不断增长的外汇储备导致的大量基础货币被动投放以及长期的低利率政策均推高了国内房价。上述因素中，无论以何种角度考量，人口无疑是决定房价最重要的因素，即使未来货币政策和分税制不发生根本性改变，未来人口结构因素仍将成为左右中国房地产价格的最重要因素，而且越从长远的周期来看，其对房地产价格的影响力也越大。因此，在现阶段，特别是国内人口红利即将出现拐点之时，研究人口因素对房地产价格的影响具有较强的现实意义 二、人口因素对住房价格影响研究综述 (一)国外研究 住房价格的形成及变动机理一直是学界关注的焦点，早期学者往往采用GDP、CPI、人均收入、失业率等指标来探讨住房价格变动，之后逐渐采用经济及社会变量等复合指标来进行研究。上世纪90年代后，人口因素开始被引入房地产价格分析框架，并将其作为一个重要的变量指标进行研究 曼基瓦(Mankiw)和威尔(Will)在1990年用缩约模型(Reduced Form Model)对出生率等人口指标进行研究。发现二次大战后全美婴儿潮一代人口集中进入购房阶段是导致美国20世纪70年代真实住宅价格上升的主要原因 凯斯(Case)、席勒(shiller)在1990年对1970年至1986年美国四个典型城市的季度数据进行量化分析，并选取了独立住宅重复销售价格指数及人口学指标进行时间序列截面回归分析，发现住房价格、房地产行业若干年份的超额利润率与城市成年人口数量呈现非常强烈的正相关性 勃特巴(Poterba)等人在1991年分别对美国39个典型城市从1980年至1990年的城市年度数据进行分析，选取住房价格中位数及人口数量作为变量，在对人口因素与住房价格相关性研究中发现，成年人口数量变化与房价变化有非常强的正相关性，但人口数量不是影响房地产价格的主要因素 克莱普(Clapp)和Gaccoto在1994年对美国3个典型镇从1981年到1988年的重复交易住宅价格指数和评估价值住宅价格指数月度数据进行分析，发现在经济和社会因素中人口因素对住宅价格变化具有较好的预测能力 梅尔佩兹(Malpezzi)在1999年对美国133个城市自1979年到1996年的区域统计数据进行量化分析.选取人口因素及基于HedonJc模型的住宅价格指数进行时间序列截面回归分析，证明住房价格不是随机游走，是可以被人口因素所预测的 奎克利(Quigey)在1999年对美国41个大型城市的区域年度数据进行分析，选取平均住宅价格、总人口、家庭数、居住和出租住宅空置率等指标.研究结果表明经济基本面相关指标在一定程度上可以解释房地产价格走势，但从短期来看不能解释太多的市场波动；从更长远的时间区间看，人口因素对房地产价格的解释力度要优于经济基本面指标 美国学者斯图尔特(Stuart A.Gabriel)、乔伊(JoeP.Mattey)和威廉(William L.Wascher)在2000年运用量化经济学工具和人口