房地产开发与经营-第一章 绪论.pptVIP

Company Logo §1.4 房地产市场及其运行规律 1.4.1 房地产市场的概念 狭义的房地产市场是指房地产商品需求者和房地产商品供给者之间进行交易活动的场所，如房地产交易中心等。 广义的房地产市场是指经济主体之间进行房地产交易活动及其在活动中所形成的经济关系和作用机制。 Company Logo 如：别墅市场、公寓市场、普通住宅市场等 1.4.2 房地产市场分类 按区域划分： 安徽房地产市场 北京房地产市场 华北房地产市场 华东房地产市场 按用途划分： 住宅市场 商业房地产市场 工业房地产市场 特殊用途房地产市场 按功能划分： 房产市场 土地市场 房地产金融市场 房地产信息技术市场 按交易方式划分： 房地产销售市场 房地产租赁市场 房地产担保市场 房地产保险市场 Company Logo 建造时滞 时滞 资讯时滞 非理性预期 生产者和消费者的心理因素 追涨不追跌 技术与设计理念的革新 投机心理 1.4.3 房地产市场影响因素 房地产市场的内部因素： 房地产市场的外部因素： 政治制度（基本影响因素） 政策法律措施 通勤技术 自然环境 国民经济 金融业发展状况 人文社会环境 Company Logo 1.4.4 房地产市场指标 房地产市场的状况和市场状况的变动可以用一系列量化指标来描述，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率(居住率、吸纳率)、投资回报率（收益率）、房地产市场增长率等。 房地产市场指标分类： 供给指标 需求指标 市场交易指标 Company Logo （1）供给指标 新竣工量（New Completions, NCt） 灭失量（vanishing amount Ofestate ，δt） 存量（Stock, St） 空置量（Vacancy, VCt） 空置率（Vacancy Rate, VRt） 可供租售量（Houses for Sale/Rental, HSRt） 房屋施工面积（Buildings Under Construction ,BUCt） 房屋新开工面积（Construction Starts, CSt） 平均建设周期（Construction Period, CPt） 竣工房屋价值（Value of Buildings Completed, VBCt） Company Logo （2）需求指标 国内生产总值 （GDP= CA + I + CB + X，CA为消费、I为私人投资、CB 为政府支出、X为净出口额） 人口数（包括户籍人口、常住人口和现有人口） 就业人员数量（包括在岗职工、再就业的离退休人员、私 营业主、个体户主、私营和个体就业人员、乡镇企业就业 人员、农村就业人员、其他就业人员） 城镇登记失业率 城市家庭可支配收入 城市家庭总支出 商品零售价格指数 城市居民消费价格指数 Company Logo （3）市场交易指标 销售量（Houses Sold, HSt） 出租量（Houses Rented, HRt） 吸纳量（Absorption Volume, AVt） 吸纳率（Absorption Rate, ARt） 吸纳周期（Absorption Period, APt） 预售面积 房地产价格 房地产租金 房地产价格指数 房屋销售价格指数 房屋租赁价格指数 土地交易价格指数 Company Logo 1.4.5 房地产周期 （1）房地产周期的概念 房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复的复苏—扩张—收缩—衰退四个环节。 房地产周期波动模式的相似性 房地产周期波动传导机制的相似性 房地产周期波动的特殊性 Company Logo （2）房地产周期存在的原因 宏观经济周期波动 供需因素 市场信息不对称 市场主体心理因素 政策因素 制度因素 Company Logo 宏观经济周期波动 Company Logo 供需因素 房地产商品自身的供求 房地产关联行业所提供商品的供给与需求 市场信息不对称 供需双方对同一信息的获取时间不同 供需双方对市场预期的调整存在时间上的不均衡 供需双方对投资建设与消费量的调整存在时间上的不均衡 市场主体心理因素