房地产投资法律讲座地产企业获取土地使用权的常用合作模式.doc

房地产投资开发相关法律问题 讲 座 提 纲 土地使用权出让及相关法律风险 概念 应注意问题：A、出让主体；B、出让形式；C、地下资产及设施；D、年限；E、土地使用权闲置；F、出让状态；G、价差及责任对象不一致问题 项目转让模式开发房地产及其法律风险 概念、条件、应注意的几个问题 三、股权转让模式开发房地产及其相关法律风险 概念 应注意问题：A、协议主体；B、债权债务承担及交割日；C、项目公司与其原股东之间的现金往来；D、股权转让变更登记；E、税收沉淀问题；F、以固定楼面地价单价确定股权交易价格；G、出资成立新公司而后进行股权转让 房地产合作开发模式及其法律风险 概念 应注意问题：A、资质与土地性质；B、投资额度；C、预售回款；D、合作协议应注意问题；E、名为合作实为土地使用权转让；F、名为合作实为借贷；G、名为合作实为房屋租赁；H、名为合作实为房屋买卖。 房地产投资开发相关法律问题 (阳光城地产公司讲稿) 陕西德伦律师事务所 邹辉 “房地产投资开发相关法律问题”是一个很大的法律题目。目前，我国房地产领域的法律完善程度远远落后于高度发展的房地产行业，各项涉及房地产的法律法规结构庞大，错综复杂，甚至存在前后矛盾难以适用。但总的说来，目前我国房地产开发领域已经形成了以《物权法》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》为支柱，最高人民法院三大司法解释（审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释、审理国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释、审理建设施工合同纠纷适用法律问题的解释）及其他各项法规规章为构架的基本法律体系。 由于土地资源的稀缺性，加之土地政策的不确定性、土地所涉及的拆迁、征用等问题的复杂性，目前房地产行业的最大投资风险就是在于最初取得项目经营性用地的方式是否合理，成本是否可控，风险是否可规避。 今天，我和大家着重探讨一下房地产投资开发过程中，土地使用权取得利用几种模式的法律风险和相关法律问题。 房地产开发实践过程中，开发商对于住宅、商业、旅游等经营性用地的取得利用方式，通常采取以下几种模式：（1）土地使用权出让；（2）股权转让模式；（3）项目转让模式；（4）合作开发模式。实践中，这几种方式往往还存在相互交织的错综复杂情况。由于时间有限，今天只能粗线条的进行介绍。 土地使用权出让及相关法律风险 土地使用权出让，(这里指国有土地使权出让)是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。中华人民共和国境内外公司、企业、其他经济组织和个人，除法律另有规定外，均可通过协议、招标、公开拍卖等三种方式取得政府出让的土地使用权。 对于国有土地出让，应当注意以下几个问题： A、出让主体 出让主体应当是市、县人民政府土地管理部门。请注意仅为市、县人民政府。区政府因行政管理体系原因，不能作为出让主体。开发区管委会不能作为出让主体，其签订的出让协议无效。目前，西安市仍有以开发区管委会名义出让土地，如泾渭工业园管委会。后果是土地使用权证的办理较为复杂和缓慢，这也是国家行政管理机构职能设置所产生的问题。根据现行的最高人民法院关于土地使用权合同纠纷的司法解释规定，05年8约1日以前以管委会名义签订的合同，经市县政府追认可认定为有效合同；05年8月1日以后签订的合同，无论市县政府是否追认均应认定无效。 B、出让形式 经营性用地使用权必须通过招拍挂形式进行出让。 所谓招拍挂，是指招标、拍卖、挂牌，都是公平竞价的程序，目的是避免低价转让和避免腐败。 2007年11月1日招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 C 地下的各类自然资源如矿产、埋藏物和市政公用设施等不在土地使用权有偿出让的范围内。 D、年限 国有出让土地使用权的期限为：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地五十年；综合或者其他用地五十年。 这里应当注意使用年限起点的问题：根据国土资源部《国有土地使用权出让合同》范本和目前当地的政府通行做法，关于年限起始点是出让方交付土地之日，而并非国有土地使用权登记取得土地使用权证之日。换句话说，土地交付，年限开始起算。但通常状况下此时距离取得土地使用权证上有一个过程，在这个过程期间开发商由于没有土地证实际上无法办理正常的工程规划许可证、施工许可证的手续，根本无法利用土地，如办证期间较长，必然导致实际有效试用期间较短，影响房产预售。 E、土地使用权闲置 根据《土地闲置管理办法》的规定，以下两种情况都视为土地闲置：a、超过