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商品房买卖合同解除的法律后果之解析 　　摘 要 近年来，房地产市场迅猛发展，商品房买卖纠纷急剧增加，合同解除的法律后果已成为人们关注的核心问题。文章以商品房买卖合同的性质为切入点，从合同解除的一般后果与特殊后果角度，分析了商品房买卖合同作为一般的买卖合同，解除应具有《合同法》第97条规定的法律后果。同时，又基于商品房买卖合同标的及法律关系的特殊性，一方面，在“按揭”购房中与担保贷款合同作为关联合同而相互影响；另一方面，已缴纳的税款在合同解除后不能退还的部分应由过错方承担 关键词 商品房 买卖 合同解除 法律后果 关联合同 作者简介：胡聪蕊，重庆大学法学院，硕士研究生，研究方向：民商法学 中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.01.137 一、引言 合同解除是指合同有效成立后，具备解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系消灭的法律制度。一般的合同法律关系比较清晰，解除的法律后果比较明确，可以简单地适用《合同法》第97条的规定。而商品房买卖合同因标的特殊、涉及主体多、履行时间长、介入因素不确定等原因，法律关系较为复杂而有特殊的法律后果 商品房买卖合同解除是指商品房买卖合同有效成立后，法律规定的或当事人约定的解除条件成就时，当事人可以终止合同效力的解除合同的法律制度。商品房买卖合同作为一时性合同，解除原则上应有溯及力。其解除不仅会终止履行尚未履行的各种义务，还会使合同关系失效，溯及既往地不复存在，已经履行的部分产生的后果是当事人享有返还请求权。①根据产生的原因不同，合同的解除可以分为法定解除和约定解除。由于约定解除具有一定的任意性，属于当事人意思自治的范畴，对其做出统一的规定和解释并不现实，因此，本文主要以法定解除为研究对象，以下所称解除权均为法定解除权 二、商品房买卖合同解除的一般后果 商品房买卖合同作为合同的一种，其解除应当具有与一般合同相同的法律后果，即尚未履行的部分终止履行，已经履行的部分可以要求对方恢复原状、采取其他补救措施或赔偿损失。剩余的债务在合同解除后，当然没有继续履行的必要，需要探讨的是已经履行的部分在合同解除后应作何处理的问题 （一）恢复原状（返还财产） 恢复原状（返还财产）属于物的返还请求权。商品房买卖合同解除后，买受人应当返还商品房的自然状态，对于已经办理了产权转移登记手续的，负有办理复原登记的义务，在不动产登记簿上重新体现出卖人的所有人地位，当然，由此增加的费用应当由违约方承担；出卖人应当返还买受人已经缴付的购房款，其返还的范围应当以买受人购房时支出的价值额为标准，自己在此过程中是否获得利益则在所不问 （二）赔偿损失 赔偿损失属于民事责任。商品房买卖合同中违约方应当依法承担赔偿守约方因自己的违约行为遭受的损失的责任。这里的损害赔偿通常是指金钱赔偿，包括守约方的一切损失，同时也应当包含因恢复原状而造成的额外支出部分。理论和实践中一般对此争议不大，存在争议的是《商品房买卖合同司法解释》中特别增加的对出卖人进行惩罚性赔偿的问题 一些学者和实务界人士认为，②《商品房买卖合同司法解释》第8、9条关于惩罚性赔偿的规定不符合法理，没有理由做出特殊规定。两个不同性质的责任并行的责任形式令人费解，“赔偿损失”是补偿性的，“赔偿责任”是惩罚性的，是不同形式的责任形式。因标的商品房的价值数额巨大，规定的惩罚性赔偿也有违公平责任。笔者认为，如此规定并无不妥。惩罚性赔偿责任的规定解决了实务中商品房欺诈纠纷，这一责任形式来源于《消费者权益保护法》，但又在赔偿范围、赔偿标准方面与《消费者权益保护法》有异。同时，“赔偿损失”与“赔偿责任”并行的责任形式是对买方作为弱势一方的特殊保护。在合同的签订过程中，买卖双方的信息获取与掌握不对等，尤其是在期房买卖中，买方对于所购买的商品房无法直接了解，对于房地产市场的波动情况也不甚清楚，房屋本身也存有很多不确定性，而卖方对于这些信息的掌握度要远高于买方。对买方进行特殊保护符合公平原则，也有利于督促卖方按约履行合同 （三）采取其他补救措施 其他补救措施适用于一方或双方受领的标的物毁损灭失的场合，属于不当得利返还请求权。由于出卖人受领的购房款属于货币，占有即所有，不存在出卖人受领的标的物毁损灭失的情形，主要应当对买受人受领的商品房毁损或灭失时进行讨论。对于买受人无法以原自然状态返还商品房的，应当进行价值补偿――当买受人将受领的商品房消费、出让、设置权利负担、加工或者改造时，出卖人只能要求买受人予以价值补偿，直至能够达到“可以合理期待的底线”，而不管买受人能否收回出让的商品房、消除其上设立的权利负担或者将加工或改造的商品房恢复原状；而对于买受人因不规