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小产权房存在的问题与对策分析 　　[摘要]随着我国城镇化与工业化的快速发展，小产权房现象成为目前亟待解决的问题。本文从城市化、工业化造成房价过高，城乡二元制促使政府垄断土地市场，土地法律的模糊性三方面分析了小产权房产生的必然性。并提出了分类管理，深化土地改革，实现城乡统筹，小产权房向保障性房转变，完善城镇住房保障体系的措施来解决小产权房问题 [关键词]小产权房；城乡二元制；土地改革 [DOI]1013939/jcnkizgsc201552166 1小产权房的含义 小产权房并没有严格的定义，是指没有经过国家相关部门规划、审批等程序，直接由集体经济组织或者乡政府自己或联合地产开发商在农民集体土地上建设并出售给本村以外的个人或单位的房屋。相对于大产权房，即普通商品房，小产权房只有房屋产权，不含房屋占用的土地使用权，不能合法入市，小产权房占用的一般是集体所有土地，而大产权房占用的则是国有土地。我国小产权房由来已久，随着房价的不断上涨，小产权房的问题也越来越突出，成为国家亟待解决的问题，本文主要分析小产权房存在的原因并提出一些建议 2小产权房现象出现的原因 21城市化、工业化使商品房市价过高 20世纪90年代以来，我国工业化、城市化快速发展，大量农村剩余劳动力转移到城镇和非农产业就业，有的已经留在城市长期在商业、家政、餐饮、建筑等行业打工。国家统计局发布“2013年国民经济和社会发展统计公报”，年末全国大陆总人口为136072万人，从城乡结构看，城镇常住人口73111万人，比上年末增加1929万人，乡村常住人口62961万人，减少1261万人，城镇人口占总人口比重为5373%，即城镇化率已达到5373%。城镇居民的增多必然增加住房的刚性需求。然而，快速发展的工业化、城市化使城市建房土地越来越少，需求的增加和供给的减少造成土地成本越来越高，房价越来越高。看到房价不断上涨的趋势，投机性需求乘虚而入，使得房价更加上涨，远远超出农民所能承受的价格。而小产权房的开发成本低，房价自然比一般商品房低很多，一般仅是同地区商品房价格的40%～60%，诱使大量购房者冒险购买高风险的小产权房 22城乡二元制促使政府垄断土地市场 城乡二元体制是小产权房产生的根源。城乡二元土地结构，即国家所有（城市土地）和集体所有（农村和城市郊区土地）这两种土地所有制形式。在《土地管理法》中规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的都必须申请使用国有土地，若建设占用土地，涉及集体土地的，必须办理农用地转用审批手续”。该政策显现了土地市场政府的二元身份――供地主体和土地交易的审批者。此外，政府不仅对城市土地享有处分权，还有对集体土地的限制权与征收权，这形成了土地市场的非完全竞争性，政府属于土地市场的垄断者。村集体对集体土地没有完全的处分权，集体土地在流向市场时必须经过政府低价征收，高价拍卖出去的过程，房产开发商购买土地的价格远远高于政府向农民征集土地的价格。农民享受不到土地溢价的利润，只在拆迁或占地过程中获得少部分安置补偿费。有关资料显示，土地用途转变增值的土地收益分配中，政府大约得60%～70%，拥有集体土地所有权的村一级集体经济组织得25%～30%，农民只得5%～10%。在房地产市场中，开发商为赚取利润在二级土地市场大幅度抬高房价，远远高于农民所能承受的价格。土地制度的不公和国家法律法规的强制性使农民变得更加贫困，建造小产权房成为农民摆脱贫困的途径。小产权房的出现也是市场对土地资源进行优化配置的结果，打破了政府垄断一级土地市场的格局[1] 23土地法律的模糊性提供了政策空间 《土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”该条规定说明在依法申请使用国有土地后，可以进行建设，而且并没有排除房地产开发建设。然而在村民宅基地或农村集体的土地上建设的房屋出售给本村以外的单位或个人时就形成了非法用地。第六十二条规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。该两条规定说明农民和农村集体经济组织在一定条件下可以将宅基地或农村集体所有的土地出卖转让或出租出去。尽管其明令禁止农村集体的土地进入市场流通，但是出于对农村集体经济组织和农民的尊重和保护，又允许集体土地在一定条件下进行非农建设和流转。这种法律上的模糊为小产权房的产生提