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中国发展房地产投资信托基金的SWOT分析 　　摘 要:文章对房地产投资信托基金(REITs)的优势与劣势进行了分析,并对在我国发展房地产投资信托基金所面临的机遇和挑战做了论述。指出应在学习和借鉴国外先进理念与模式的基础上,创造并设计出具有中国特色的REITs运作模式。 　　关键词:房地产投资信托基金(REITs) 优势 劣势 机遇 挑战 　　中图分类号:F293.3 文献标识码:A 　　文章编号:1004-4914(2009)01-026-02 　　 　　20世纪90年代,随着资本市场全球化的持续加速发展、中国加入WTO,中国房地产业进一步融入到了房地产全球化的浪潮中。房地产业属于典型的资金运作高度密集产业,开发投资规模大、周期长,必须借助于各种融资手段才能推进其项目的开发。而我国房地产业长期以来却始终游离于金融之外,资金融通主要仰仗于商业银行的信贷资金,{1}因此,经常面临资金紧缺、金融滞后的困境。据相关数据显示,{2}中国有60%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行贷款,其他融资方式少之又少,上市融资不足千分之五,债券融资不足万分之一。与此同时,随着居民收入水平的提高和福利分房制度的取消,以及越来越多居民以投资为目的,居民对商品房和经济适用房的需求大幅增加,个人购房比例不断上升并已达到90.5%,使个人住房贷款增长快于房地产开发贷款的增长,大量信贷资金转化成现实需求,现有的投资渠道已越来越不能满足他们的需求。在此背景下,商业地产资金来源由以间接融资为主到以直接融资为主成为了解决融资难问题的主要方式,房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)的引入将在这一转变过程中发挥至关重要的作用。有鉴于此,本文将通过SWOT分析方法对REITs在我国房地产业的发展进行可行性分析。 　　 　　一、REITs的优势分析 　　 　　1.流动性较高。REITs是一种典型的房地产证券化产品,主要通常受益凭证交易的形式,使房地产流动起来。在国外大多数REITs能在二级市场上市交易、变现,对其投资具有较高的流动性优势。 　　2.多元化投资组合分散风险。REITs可以通过集中化专业管理和多元化投资组合,选择投资于不同地区和不同类型的房地产项目及业务,如酒店、公寓、办公楼、购物中心等,来回避风险。同时基金公司定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况,有较高的透明度。因此,它可以在有效地回避投资风险的同时获得相对较高的回报。 　　3.成为普通中小投资者进行房地产投资的理想渠道。由于房地产领域所需的资金量大、周期长的特点,对于绝大部分中小投资者来说,进入房地产领域投资难度较大。而REITs则改变了这一现状,使小额投资者也能参与到大型房地产的开发投资中,并且凭借其特有的证券化特点给中小投资者们提供了一个相对稳定的投资渠道。 　　总之,REITs在产品固有特性上的优势比较明显,受到了广大中小投资者的普遍认可。 　　 　　二、REITs的劣势分析 　　 　　虽然从产品固有特性上分析,REITs具有以上多种优势,但具体到不同运行机制下,REITs也存在着各自的劣势。这里笔者主要从组织形态的角度进行分析。 　　1.公司型REITs的劣势:(1)制约公司的成长。我国《公司法》规定,公司的对外投资不得超过公司净资产的50%。而作为公司型的REITs在成立之初主要是通过收购新的地产项目来实现增长,这条规定显然阻碍了其发展。此外,按照税法的要求,公司型REITs在其利润分配前必须按照33%的税率交纳企业所得税,这也将极大地影响REITs的收益,制约公司的成长。(2)运作权、控股权受到限制。公司型REITs的组织性质是法人,因此,其所聘请的管理公司权力有限,对基金的管理运作权有一定的制约性。另外,由于REITs的运行规模巨大,作为公司型REITs的股东要想控制整个公司至少要投入几个亿,因此,这种情况下即使是公司的第一大股东也很难控制公司,股东的控股权受到一定的限制。 　　2.契约型REITs的劣势主要表现在:(1)对基金运作的监管流于形式。对于契约型REITs的投资者而言,在其将资产委托给基金管理公司后,就不能直接干预基金资产的管理运作,其所享有的“监督制约权”只能通过出席基金持有人大会来行使,对资产的具体投资行为并无权力进行干涉,这显然使得其对基金运作的监管流于形式。(2)基金管理公司的行为缺乏约束。在现行的法规中对契约型REITs的基金管理人的决策权限及操作行为缺乏明确的规范和约束,同时投资者也无法行使筛选管理人、托管人的权力,这就促成基金管理人的权限膨胀化,即凡是基金买卖的重大投资决策均由基金管理人一手包揽,存在着一定的道德风险。另外,由于基金管理费为固定收益,如此