金泓华庭前期物业管理方案.doc.doc

惠州市金洲城物业管理有限公司 编写： 李绍斌 目 录 1.0 金泓华庭入伙前的工作………………. 3 2.0 金泓华庭接管验收 …… ………………6 3.0 金泓华庭入伙时的工作…………………10 4.0 物业管理整体设想 …………………………13 5.0 管理机制、管理架构人员及配备 ………… 16 1.0 金泓华庭入伙前的工作 分目录 1.1成立项目物业客户服务中心（管理处） 1.2客户服务中心（管理处）进驻项目前的工作 1．0 物业入伙前的工作 1．1成立项目物业管理处： 新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。（详细见物业管理架构图） 管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整： 入伙前100天，组成新的管理处筹建班子，并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。 （2）入伙前三个月，管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与地盘的建设工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的位置及走向等，并提供各项合理建议和整改意见，为入伙后管理，维修养护打下基础。并确保物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。具体工作包括：对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。 （3）入伙前一个月管理员全部配齐，经培训后管理处正式实行挂牌办公制度，将企业《营业执照》，《物业管理服务收费标准》等，悬挂于办工室，管理工作人员应挂工作牌上岗，接受业主监督。 （4）入伙前30天，秩序维护部经10天培训后，负责对所接物业的成品守卫工作。 （5）入伙前20天，环境管理部组建，开始对已接收的物业进行全面清洁“开荒”工作。 （6）入伙前20天，工程维修部正式成立，人员配齐就位。 1．2管理处进驻小区前的工作 由公司为新管理处提供临时办公场所，管理处根据实际需要，拟制办公用品，设施，工具以及管理处员工生活必需品的采购计划，报经公司审批后购置。 在公司的指导下，编写印制收楼，入伙所必须的文件资料和表格，如《客户服务指南》，《临时管理规约》，《收楼指南》，《房屋装修申请表》，《前期物业管理服务协议》等。 联系惠州市电信局，惠州市有线电视公司商议办理电话报装及有线电视开通手续。 联系燃气公司对小区业主装修时燃气管道改管签订补充协议和商议燃气开通相关事宜。 策划，制作，安装小区门牌，用户信报箱、及其它标识系统。 协助装修公司跟进管理处管理用房装修工程的进度，质量。 在待接物业经市建委，消防等主管部门分项检查验收合格后，管理处及时进驻小区，接管物业。 2.0 金泓华庭物业接管验收 分目录 2.1项目工程技术资料 2.2公共部位接管验收 2.3机电设备接管验收 2.4室内部分接管验收 2．0物业接管验收工作 物业接管验收它是在竣工验收基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分，室内部分的接管验收.具体可参照建设部ZBP30001-90《房屋接管验收标准 七．保安岗亭、保安道闸安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。 八．停车场地面平整、照明充足、标识清楚，安全设施良好，排水设施良好；单车，摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。 沟、暗沟排水畅通，不积水、无断裂，沟盖板安装牢固，平稳；沉沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。 十．护坡，档土墙泄水通畅，砌筑牢固；台阶，踏步砌筑平实，牢固，无裂缝。 十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。 2.3 机电设备: 电梯:设备型号、数量与移交清单相符、运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证。机房设置合理，环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠，无渗漏水、配件及安全防护装置齐全，标识清楚，设备表面干净，明亮。 二. 变配电设备型号，数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，机房配置齐全，通风，采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。 发电机、风机型号与移交清单相符,工作状态良好、配件齐全、标识清楚,设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、通风、采光良好。防护设置完好。 三．消防监控设备、给水加压设备型号数量与移交清单相符，工作性能良好、反应敏捷、标识清楚、表面完好无