中国楼市或将出现十大变化.doc

中国楼市或将出现十大变化 　　从当前房地产市场的情况看，中国总体处于安全阶段，存在的风险还主要是局部风险，但是要关注高房价对银行体系、人民币汇率等可能带来的潜在压力 2017年春节过后，部分城市房地产市场迅速回暖，成交量和价格都出现了较大幅度的上升。3月中旬，北京、广州等城市相继加大房地产调控力度。结合中国房地产新常态的长期趋势，分析调控政策的短期影响，不难看出当前中国房地产市场的波动正在出现以下十种变化 一、一二线城市成交量将呈下滑趋势 从目前的数据看，预计一二线热点城市成交量维持低位，三四线城市市场有限好转。以北京为例，2016年下半年调控政策密集出台，市场环境收紧，预期转向，成交量高位下调。北京10月二手房成交量比环比下降67%。随着调控力度的加强，未来市场成交量呈现下滑趋势 从数据观察，近期的一系列调控政策出台使成交面积减小。由于信贷政策的持续收紧，杠杆的使用难度增加，投资性需求离场的同时，较高利率和首付比例的增加，使改善性需求也遭到调控政策的抑制 从房地产交易的产品结构观察，二孩政策放开，三代同屋现象更普遍，多居室、二套房需求增加，人口结构变化导致改善型需求占比上升。近期出台的调控政策可以说暂时压抑了需求，但是，这些需求实际上还是存在的，尤其是改善型需求受到更大抑制 在分化的市场格局下，中国的三四线城市去库存仍是主要基调，热点城市需求的挤出效应和信贷政策的倾斜，将有助于这些市场的销售好转，尤其是环一线城市的三四线城市，正在成为承接溢出需求的主力。这从另外一个角度也显示出中国的城镇化正在发展到以城市群为主要载体的发展阶段 二、热点城市供需缺口将持续扩大 重点城市土地供应存在较大缺口，土地市场需求不减。商品房销售面积与土地成交面积缺口持续扩大，商品房潜在供给逐步降低。对购房者而言，土地供给如果跟不上需求，就可能强化房价上涨的预期。对于房企而言，能不能拿到土地决定了未来的生存空间。即便在行政手段的干预下不出“地王”，土地供不应求的状况也可能会以其他方式体现，如更多的土地变成100%自持，实际上对于市场预期的稳定依然不利。在土地供求存在缺口的约束下，新建商品房供给就可能难以满足市场需求，热点城市房价上涨压力要想部分得到缓解，只能靠加快存量房的流通增加供给 从目前看来有限的土地供应的结构观察，纯商品住宅用地供应量缺口更大。不仅土地供应总量逐年下降，从土地成交结构来看，实际决定房价的纯住宅部分也明显下降。包括商品住宅、自商房、保障房以及新出现的自持商品住宅在内的可供居住用地总量也明显减少 三、增大供应成为化解供需矛盾的关键手段 虽然调控政策开始发挥一定的效果，但是从供需数据观察，一线城市的供需矛盾依然存在，目前只是受政策抑制，涨势趋于放缓或平稳，增大供应应当还是化解问题的关键。对于一线城市来说，土地供应的不足和对人口的吸引力如果一直存在，供需矛盾就不会因为政策面的阶段性的收紧出现根本转向。加上一线城市之前就有相对严厉的限购政策，投机占比相对较低，政策面的收紧虽然会对这部分群体形成降价压力，但因为体量较小难造成市场价格的普遍压力。其次，目前一线城市的库存相对不足，二手房市场库存也处于低位，由于新房和二手房库存同向减少，市场供需矛盾加大 对于二线城市而言，还是以新房为主，部分中小开发商可能会由于成交量下行、资金成本增加而考虑降价；另一方面，随着政策的收紧，首付和贷款成本出现增加，投资需求退出。因此，投资占比过高、缺乏人口吸引能力的二线城市或将面临房价阶段性回调的压力 对于三四线城市而言，在一二线高房价倒逼之下，部分三四线的房地产市场有所回暖，但是去库存压力依旧较大 四、一二线城市或将进入存量房时代 在当前的市场供求格局下，土地供应缺口、新房供应跟不上，一线及热点二线城市已经或正在进入存量房时代 二手房主导格局将会持续深入，扩大到一线以外的热点二线城市。随着城市住宅土地供应的收紧，二手房的交易比重会逐步上升，当一个城市二手房交易占比超过新房后，二手房价格对新房价格的领先作用也进一步增强。2017年，预计北京、上海等一线城市二手房交易占比会进一步提升，广州、天津、?K州等重点城市在接下来的几年内将会陆续进入存量房时代 在短期内没有明显增大土地供应的条件下，提高存量房流通率、发展存量房市场，是解决供不应求、促进市场平稳健康发展的重要手段。与新房的供给周期不同，二手房供给能够随着需求变化快速做出反应，增加了市场供给弹性。因此，对于房价涨幅过快的一线和重点二线城市，需要积极盘活存量，促进房屋流通，提高供给弹性 五、购房需求将部分转向租赁市场 2016年以来，党中央、国务院、住建部等部门连续出台支持租赁发展的政策措施，加快培育机构化、规模化租赁企业发展。随着各