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从无锡地王现象看供给侧改革房地产去库存政策 　　摘要：自土地出让方式改革后，“地王”逐渐出现在人们的视野中，不断飙升的房价引起了社会各界对“地王”的高度关注。“地王”在促进我国土地市场化的同时，也推高了房价并使人们有未来房价上涨的预期。无锡房价自去库存政策颁布以来一直居高不下甚至持续上升，总体呈量价齐升的情形。“地王潮”经常发生在楼市量价齐升、库存下降的大背景下，之后引发的便是严格的宏观调控，最终使得市场降温。将以无锡为例探讨二线城市地王现状，出现原因以及如何缓解地王层出带来的问题 关键词：房价；地王；高溢价 中图分类号：D9 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki2017.09.058 1背景 从2004年以来国内大致经历了三次“地王潮”，分别在2007年前后、2010年前后以及2016年。2016年显然是中国楼市有史以来最火爆的地王年。从过去几轮楼市看，地王产生于楼市“成交量增长，库存量下降，房价上升”的周期内，基于补库存的需要和预期改善，开发商会竞相抢购土地，地王便接踵而来 目前对于地王争霸抬价现象，某些地区已推行一些措施：地块在公布出让起始价时，也公布竞拍最高限价。在拍卖中超过规定溢价率后，便停止竞价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人。诸此举措的目的是让房地产企业市场冷静下来。这是现有的研究进程，地价在二线城市的飙升已经使这些城市房价预期超出人们的承受范围，以高价拍得的地王究竟还能不能解套也是我们关注的要点之一 2地王现象在全国的大体情况 今年1-9月全国300城共成交土地15585宗，较去年减少7%，成交面积57508万平方米，同比减少2%。在收入方面大幅增长，总额达到19262亿元，同比增长40%。其中，住宅用地出让金总额15021亿元，同比增加56%。二线城市“地王诞生”领跑全国，南京、上海、苏州、杭州四大热点城市收入破千亿，无锡收入同比涨幅高达470%，位居全国第一 3无锡地王现状 2016年无锡土地价格突破历史新高，也受外地人买房的影响，商品房成交量非常大，甚至有些供不应求。在去库存政策下，无锡反而于国庆节实施了限购政策，可以看出楼市之火爆。表1是无锡今年部分地王情况： 从表1可以看出地价已经突破历史新高，截止目前，中锐地产在无锡已开发有多个项目，其中住宅项目有中锐隽苑、中锐瑞城国际、中锐海尚映象等，写字楼中锐佳城国际大厦等。分别分布于无锡滨湖区、新吴区及梁溪区。以历史最高的楼面单价强势拿下地块，也显示了中锐对无锡市场未来发展的信心。但无锡居民对这几次土地拍卖都表示不可思议，大部分人都认为中锐地产无法解套。这些担心并非空穴来风 根据历史数据，无锡往年地王竞拍价和楼盘价会相差2倍到4倍，如图1所示：从2009年到2013年无锡部分地王楼盘价与拍卖价的趋势图 从中我们可以看出，当时大家认为不可能解套的地王都已解套，按这个趋势，无锡目前地王在未来售房时价格将达到3万左右，有居民甚至说这是“欲使其灭亡必使其疯狂”“只有出现地王，才能制造恐慌”“苏州上海人的锅”“泡沫之夏”“又多了一处遗址”，虽说这是片面的评论，但也反映出地王频出带来的激烈争论。无锡距离苏州上海都不远，比起当地的高房价，无锡房价可谓亲民，这就使外地人大量在无锡买房，但无锡房屋入住率并不高，空城和地王同时并行，难道未来楼盘将会是一处又一处的鬼城 4地王频出的原因 房地产公司越来越多通过金融机构资本以“加杠杆”的方式拍地，从目前一线城市房价拍卖情况来看，房价走势第一的边际现象越来越多。例如，政府规定土地出让金必须是首付的50%，那么，对于开发商来说，只要首付25%，通过金融机构外部“加杠杆”方式配资25%或更多以比例进行竞拍，甚至不在乎成本制造“地王” 对于无锡来说，土地价格的上涨和目前无锡的城市价值有关，特别是提出了上海大都市圈格局规划后，从上海到无锡，最快的高速铁路只有29分钟，而无锡的房价只有约为上海的1/6，而苏州的价格则低近一半。整合大城市群，使周边投资需求激增。大量外来人来到无锡置业，一方面因为苏州，南京在八月引进了房地产市场监管政策，部分购买欲望挤向无锡；另一方面，无锡拥有宜居优势，拥有较好的教育，医疗资源，房价在万元左右，在区域交通和城市集聚趋势中无锡房地产市场投资价值逐步显现 此外，2016年初中央接连下发降首付、调契税、营业税等多款重磅新政，无锡楼市成交量可谓扶摇直上，个别月份商品住宅成交量甚至突破100万平方米。2016年8月，无锡商品住宅消化周期降至6.23个月，房地产市场已步入供不应求的阶段。下图是今年无锡商品房成交数量趋势图，从中可以看出春节后成交量进入飞速增长阶