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快递行业和物业管理行业评估模型及指标 一、物业管理行业评估模型及指标 （一）、物业管理企业收入模型 物业管理企业计算总收入，计算公式如下： X= ∑ Xi ×服务费总收缴率（i=1，2，3，4，5） 其中： X = 物业管理企业收入之和，单位为元  Xi = 各分项收入，单位为元 i = 分项项数 ∑ = 各项收入算术求和 服务费总收缴率区间设为（0，1] 各项收费标准参照当地物价局制定的物业管理收费标准或实际收费合同。 物业管理企业的收入由物业管理费收入、停车费收入、商业用房经营性收入、电梯及墙面等出租广告投放场地收入、其他服务经营性收入等。 1、物业管理费 物业管理费收入（X1）=∑建筑面积×管理费收费标准×管理费收缴率 2、停车费收入 停车费收入（X2）=∑车位数×车位收费标准×停车费收缴率 3、商业用房出租收入 商业用房出租收入（X3）=商业用房面积×出租收费标准×收缴率 4、出租广告投放场地收入 出租广告投放场地收入（X4）=出租广告投放场地面积×出租广告收费标准 5、其他服务经营性收入（X5） （二）、物业管理企业费用成本模型 物业管理企业计算物业管理费用成本，计算公式如下： Y= ∑ Yi （i=1，2，3，……，6） 其中： Y = 物业管理企业费用成本之和，单位为元  Yi = 各分项费用，单位为元 i = 分项项数 ∑ = 各项费用算术求和 各项费用标准，对比同行业各项费用支出，或参照该企业上年度费用支出情况。 物业管理企业的费用成本由人员费用、公共设施设备日常运行维护及公共能耗费、绿化养护费、清洁卫生费、秩序维护费、办公费、固定资产折旧以及不可预见性开支。 1、人员费用①、物业管理基本工资成本 物业管理基本工资成本分为，管理层与作业层两类。管理层包括主任、副主任、主住助理、财务管理、社区文化、工程维护等。作业层包括安保员、安防监控员、消防维护员、工程维护员、保洁员、绿化员、其它等。 则物业管理基本工资成本（工资总额）=管理层工资标准×管理层人数+作业层工资标准×作业层人数  ②、人工福利费 人工工资福利费包括福利费、工会经费、教育经费、社会保险、服务费等。 福利费=工资总额×15％；工会经费=工资总额×2％；教育经费=工资总额×1％；社会保险=工资总额×2％；服务费=工资总额×0.5％ 以上两项成本合计，人员费（Y1）=工资总额×120.5％。管理层工资区间设[2000，5000]为正常范围；作业层工资区间设[1000，3000]为正常范围。 2、公共设施设备日常运行维护及公共能耗费 公共设施设备日常运行维护及公共能耗费（Y2）=电梯维护费+安保维护费+车库维护费=建筑面积×维护费用标准（元/㎡）每台电梯维护费用区间设[30000，150000]为正常范围 3、绿化养护费 绿化养护费用（Y3）=绿化工具费+劳保用品费+绿化用水费+农药化肥费=建筑面积×绿化养护费用标准（元/㎡） 4、清洁卫生费（含大理石晶面处理、外墙清洗费） 清洁卫生费（Y4）=工具购置费+劳保用品费+机具折旧费+消杀费+污池清洁费=建筑面积×清洁卫生费用标准（元/㎡） 5、其他费用支出 其他费用支出（Y5）=∑建筑面积×其他费用标准（元/㎡） 6、不可预见性开支： Y6= ∑ Yi （i=1，2，3，4，5）×不可预见性开支系数 （三）、纳税评估分析指标1、营业税占纳税总额比重变化趋势对比 分析：由于物业管理公司的经营特点，其取得的收入相对稳定，本年度与上年度、本年内各月的营业税占纳税总额比重也基本稳定。如果出现幅度较大的增减，列为异常。2、资产负债表中“预收帐款”科目变化趋势对比 分析：存在较大数额长期挂帐，或与上年对比增减变化较大的列为异常。3、资产负债表中“其他应付款”科目变化趋势对比 分析：该科目记载除应付票据、应付账款、应付工资等以外的应付、暂收其他单位的款项，通过与上年对比，根据变化趋势进行分析，变化幅度过大的视为可能存在异常。 4、成本费用利润率与行业平均值对比 分析：如果成本费用利润率与行业平均成本费用利润率存在很大差距，可判断为存在异常。 5、“管理费用”和“营业费用”变动趋势对比 分析：由于物业管理公司的经营特点，其工资支出也相对稳定，本年度与上年度、本年内各月的差异不大。如果“管理费用”与“营业费用”科目中的工资支出出现幅度较大的增减，应关注是否存在支付临时工工