双流黄甲街道航空港地块初判.docxVIP

双流航空港街道地块初判一、项目区位交通项目位于成都市双流区空港高技术产业功能区黄甲街道黄家路与双华路交叉口，距离双流机场航站楼2.5公里（距离机场起降跑道1.5公里），距离黄家镇中心5公里。区域开发强度较低，周边主要以工业厂区及闲置土地为主。二、项目背景项目业主：四川齐强置业有限公司项目背景：项目原为齐强置业2008年取得的14宗宅地，因城市规划需要，以边界调整方式进行合并，合并后为4宗宅地。项目进度：项目用地合并已通过常委会，合并区域控规调整已通过常委会审定，合并后用地规划指标及设计要点已正式公示。但地块内部拆迁及指标调整后的双评补差工作尚未进行（补差费用未进行核算），土地证换证尚未完成。拆迁及相关费用说明：拆迁工作由项目所在黄甲街道负责，拆迁费用由项目公司承担，初步预计拆迁费用约为5千万左右，其他不可预见费用约1000万左右（以上费用为合作方预估）。用地现状：目前地块一内部有5.4亩五交化经营部仓储用地，地块二用地为净地，地块三内部约有122人涉及拆迁，地块四约有3户涉及拆迁及项目公司权属的办公楼。三、地块指标及合作方式1、合作方式项目拟通过股权转让方式进行合作，初步意向4宗地整体打包转让；根据与对方沟通确认，地块转让价格为200万/亩（对方负责拆迁），如不含拆迁价格为184万/亩。2、用地指标项目最新用地4块宗地合计340.75亩，具体指标如下地块一地块二地块三地块四净用地面积80.693.669.197.4用地性质商住商住商住商住商业兼容比例≤10%≤10%≤10%≤10%容积率1.0-1.81.0-1.81.0-1.81.0-1.8建筑密度≤30%≤30%≤30%≤30%绿地率≥35%≥35%≥35%≥35%地块现状未拆迁净地未拆迁未拆迁其他地块4配建4500方幼儿园和60方公厕，并移交政府四、地块现状地块周边主要以工业厂区及闲置土地为主，整体形象较差，生活配套资源欠缺。五、土地市场双流县区近两年土地供应量大，流拍率居高不下，目前市场热点区域集中在西航港、东升街道、万安镇等区域近年双流经营性用地成交情况2014年2015年供应规模（占地）3231亩（36宗）914亩（9宗）成交规模（占地）1755（22宗）841亩（7宗）主要供求区域东升街道、西航港街道、万安九江街道、东升街道片区附近土地成交情况黄甲镇成交土地以工业用地和少量商业为主，14年至今仅成交1宗小型商业地块，片区周边周边土地成交价格集中在250——515万/亩，本地块低容积率背景下地块价格优势不明显（以200万概算，楼面价1666元/方）公告时间宗地区域宗地规模容积率起拍价格万元/亩成交价格万元/亩楼面价14年3月西航港63.33.5255255109314年3月西航港30.22.5450475285014年4月西航港52.23.0510510255014年4月西航港29.34.0280298111714年5月西航港42.53.0515流拍14年3月西航港15.63.0515515257514年11月黄甲35.23.03153152920 （商）16年2月西航港146.83.0252未竞拍六、房地产市场概况区域房地产市场地块且受双流机场航线影响较大，周边2公里范围内基本无在售房地产项目，区域认知度较低，配套资源单薄。项目板块受航空港板块及华府板块挤压且区域内部客户基础相对不足，项目难以实现快速走量。周边典型项目量价表现项目板块开发商项目规模销售价格月均去化华府公馆华府邦泰31万方5000100华府春天华府蓝润28万方490085景茂雍水岸航空港景茂26万方550058圣菲悦城航空港蓝光29万方6000280地块发展建议：地块处于双流空港工业区，周边生活配套及区域整体形象有所欠缺。同时地块整体规模大，合作方要求整体转让导致前期投入要求较高（土地款约6.8亿元），且地块涉及一定规模的拆迁安置问题、换证补差手续也尚未完善。从地块价格来看地块整体楼面价水平在周边区域也无明显优势。地块内部客户基础也相对薄弱，所处非热点开发板块客户导入难度较大。综上所述，地块投资规模大，区域开发热度低且无地价优势。本项目不具备成本优势且难以实现快速的现金流，建议公司放弃该项目跟进。投资发展中心 2016.2.24