房地产开发与经营第3章.pptVIP

【学习目的】3.1 可行性研究概述3.2 房地产开发可行性研究3.3 房地产项目综合评价3.4 房地产项目可行性研究报告的内容3.5 项目可行性研究案例【复习思考题】 【学习目的】 本章介绍了可行性研究的一般概念及其涵义、作用和地位，阐述了房地产开发项目投资的特点，着重介绍了可行性研究的内容和综合评价方法。通过案例的学习，让同学们熟悉并掌握房地产开发项目可行性研究报告的内容、编制要求和编制方法。 3.1 可行性研究概述 可行性研究是近几十年来逐渐发展起来的进行技术、经济论证的一种有效方法。近20年来，国家有关部委连续发文，强调各类建设项目建设前期必须搞好可行性研究，特别突出了可行性研究的重要地位和作用。 3.1 可行性研究概述 3.1.1　可行性研究的概念 可行性研究有着丰富的内涵，从实践方法和学科的不同角度有不同的理解，同时还存在着广义和狭义之分。可行性研究既可以指一种实践活动、一个学科，也可以指一种方法。从实践活动方面看，它是指在决策阶段所进行的综合性的分析论证工作，这是科学决策的前提和基础。 3.1 可行性研究概述 3.1.2　可行性研究的涵义地位和作用 1．可行性研究的涵义 一般建设工程项目全部过程如图3-1所示。 2．可行性研究的地位 由于没有投资前期的可行性研究工作，往往在实施过程中发现很多问题，诸如工程费用过高、投资不足。对于可行性研究在建设项目中的地位，有些学者指出：这项工作对任何事情成功的重要性，无论怎样强调都不过分。 3．可行性研究的作用 （1）作为投资项目决策的基本依据; （2）作为投资项目规划设计文件和组织实施的依据; （3）作为向银行等金融组织、风险投资机构和向社会筹集资金的依据; （4）作为该建设项目与有关部门签订多种协议和合同的依据; （5）作为向当地政府及规划部门申请建设执照的依据; （6）可作为各种科研试验制作项目拟采用的新技术、新设备的依据; （7）可作为企业机构设置、招收人员、定员定编、职工培训等方面的工作依据。 （8）可行性研究还可作为组织施工、安排进度、确定质量目标、进行竣工验收的依据; （9）作为企业或其他单位生产经营组织和项目后评价的依据. 3.1.3　国家相关法规对可行性研究的要求 党的十一届三中全会以来，国家已肯定可行性研究工作在基本建设中的地位与作用，把可行性研究报告作为正式文件列入基本建设程序。 3.1.4　可行性研究的阶段划分 一般将可行性研究分为机会研究、初步可行性研究和可行性研究三个阶段。 3.2 房地产开发可行性研究 3.2.1房地产开发可行性研究特点 1．房地产投资项目的敏感性； 2．房地产投资项目的风险性； 3．房地产的开发是一个复杂的系统工程； 4．可行性研究的市场调研应研究市场的现状和发展趋势； 5．以经济效益为中心。 3.3 房地产项目综合评价 3.3.1　国民经济评价与财务评价的主要区别 1．经济目标不同； 2．价值尺度不同； 3．折现率不同； 4．汇率不同。 3.3.2　综合评价中项目的效益 1.直接效益 1）出让和转让国有土地使用权所得到的收益； 2）因土地使用权转让而得到的收益； 3）项目范围内的工商企业多种税收； 4）项目范围基础设施的收益。 2.间接效益 主要有增加地区就业人口、繁荣地区商贸服务，促进地区旅游业所带来的收益。 3.3.3　综合评价中项目的费用 1．直接费用： （1）征地费用。 （2）土地开发和基础设施投资费用。 （3）建筑工程和城市配套设施费用。 （4）经营管理费用。 2．间接费用：在项目范围外为项目配套的基础设施投资，为满足项目需要而引起的基础服务供应缺口使区域经济产生的损失等。 3.3.4　评价原则 综合评价应遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，防止重复计算或漏算。 （1）具有行政职能的开发企业在开发过程中上缴政府的税费。一般商业性开发企业在开发过程中上缴政府的税费，在综合评价中应作为效益处理。 （2）同类基础服务在不同情况下，可能使项目产生不同的效益和费用，对此应注意识别。 以电力供应为例，见下表3-1。 3.3.5　盈利能力分析 综合评价盈利能力分析是根据房地产项目的直接效益和直接费用，以及可以用货币计量的间接效益和间接费用，计算综合内部收益率(CIRR)，考察房地产项目投资的盈利水平。 综合内部收益率可根据综合评价现金流量表中的净现金流量用试差法计算求得，并可与政府的期望收益率或银行的贷款利率进行比较，判断项目的盈利能力。 3.3.6　社会影响分析 1）就业效果分析。 2）对环保和生态平衡的影响分析。 3）对区域资源配置的影响分析。 4）对区域科技进步的影响分析。 5）对区域经济发展的影响分析。 6）对减少进口