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房地产开发的操作程序 一、房地产开发概述 1.几个概念 生地、熟地 三通一平、七通一平 土地收储（政府开发） 开发类型 房地产企业资质管理（开发企业、施工企业、服务企业） 2.房地产开发的主要内容 （1）项目选定 （2）用地取得 （3）项目公司设立 （4）规划审批 （5）前期准备 （6）工程管理 （7）产品销售 （8）竣工验收 （9）后期服务 二、主要程序 1.项目选定 途径：地方政府招商引资、招拍挂公告、中介介绍、主动寻找 步骤：A.了解规划 ；B.评估公司经营目标 ；C.制作选址意见书； D.取得经批准的项目建议书 涉及的文件：选址意见书、项目建议书、规划部门意见、影响环境报告、设计任务书 城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 立项与环评 根据国家的政策，要求先环境评估，再立项（基于加强环境保护促进可持续发展） 现实：环评的一项主要前提材料就是立项批文，立不了项根本做不了环评 2.用地取得 取得方式 土地出让合同的主要内容 土地名称（地号）、土地性质、位置、面积（仅指土地面积）、使用年限、开发条件等 3.设立项目公司 现行操作模式： 母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。（房地产公司任意设置项目子公司） 房地产开发资质关键是专业技术人员 4.规划审批 （1）用地规划 步骤：A申请定点（持项目建议书）；B现场确认 ；C相关部门意见（环保、文保、土管、水电、交通）；D划定红线图、确定用地条件；E核发“建设用地规划许可证”；F申请用地或办理土地使用证 本阶段也称为：总平面审查 内容：小区建筑物的排列、每栋单体建筑高度及占地面积、各栋单体建筑之间的间隔（日照够不够）、小区道路安排（消防通道） 总容积率（总建筑面积除以净用地面积） 建筑密度（建筑物基底面积占整个小区面积的比例数） 小区给排水管线（自来水、雨水、污水） 强电线路（电力公司供应的生活用电） 弱电线路（有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路） 排水许可证 （2）工程规划 步骤：A申请建设；B批规划设计要点通知书；C交设计方案；D发设计方案通知书；E报施工图；F发“建设工程规划许可证”；G开工 规划要点： 车位（一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位） 消防人防专项审查 节能审查 施工图审查 夜间施工许可、噪音排放许可等 5.前期准备 招投标 步骤：A确定招标项目（勘察、设计、施工、监理、重要原材料采购）；B制作招标文件；C发招标通告；D接受投标文件；E开标；F议标；G选定中标人；H签订合同 6.工程管理 进度 质量 造价 安全 开发商的重点：工程款拨付、竣工验收 质量监督、安全监督 质监搞检测，桩荷载检测、水泥检测等 安监管不需检测的安全问题，安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班等 7.产品销售 现房销售 期房销售 8.竣工验收 规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼 9.后期服务 维修基金拨付 物业管理 质量保障