浦东新区轨道站点周边土地储备的制度研究.pdfVIP

浦东新区轨道站点 周边土地储备的制度研究 倪 融 一 、 浦东新区轨道交通站点 面积为96．25平方公里，其中已建设用 期回收、土地整理等方式，从分散的土 周边土地开发现状 地35．74平方公里，在建设用地10．73 地使用者手中将土地集中起来，并由政 平方公里，未建设用地38．44平方公里。 府或由政府委托的机构组织进行土地整 根据上海市远景轨道交通网络规 未建设用地中扣除规划道路、绿地及 治与开发，在完成了房屋拆迁、土地平 划，浦东新区的轨道交通系统由12条 已明确用地归属的土地，尚存的可开 整等一系列前期开发工作后，再根据土 线路组成(不包括磁悬浮)，其中市域快 发土地为16．89平方公里。控制范围内 地年度计划，有计划地将土地投人市场 速轨道线3条，市区地铁线7条，市区 已建及在建用地多为房地产开发用地， 的制度安排。建立土地储备制度的重要 轻轨线2条，总长约180公里，浦东新 受轨道交通线路建设和规划的带动， 现实意义主要体现在： 区共设站点93个，其中一般换乘站17 个，大型换乘枢纽3个，即东方路站、 这些房地产在近2年内，房价普遍上涨 1．有利于充分发挥政府的宏观调控 龙阳路站和主题公园站。目前新区已 了一倍。以已建成的轨道交通2号线周 作用，优化土地资源配置。建立土地储 投入运营的是轨道交通2号线 (青浦一 边站点为例，2002年世纪公园站周边 备制度，通过对土地基金的运作和土地 铁路浦东客站，全长88公里)，轨道交 新开楼盘房价基本为7000—8000元／ 存量的调控，可以强化政府运用市场机 通2号线在新区境内全长44公里，沿途 平方米，目前，该区域内的住宅基价基 制调节土地供求关系，通过运用“收购、 设16个站点，其中7个站点已建成。正 本徘徊在12000—16000元／平方米。 储备、出让”的运行机制，搞好土地资 在建设的轨道交通线有2条，分别是轨 根据以上对现状建设情况的论述，可 产化经营，显化土地资产价值，从而保 道交通4号线 (上海火车站一虹桥路， 看出由于在建设初期，未考虑运用土 证国家对国有土地资产的合法收益。 全长33．7公里，新区境内长度6．6公里， 地储备制度对土地的供应宏观调控， 2．有利于保障土地资产的发展权， 设5个站点)及全线在浦东境内的轨道 城市的血管一一轨道交通线周边的土 促进社会经济的可持续发展。建立土地 交通6号线 (高桥集镇一主题公园，全 地基本已控制在房地产开发商手中， 储备制度，有助于保障土地发展权的公 长335公里，设28个站点)，其余10条 政府在轨道建设上投入了大量的资金， 共性质和政府对国有土地的合法收益。 轨道交通线正在规划中，预计到2020 而本应是社会公有的增值收益却被开 3．有利于增加财政收入，筹集建设 年将全部建成。 发商所获得，使政府错失通过土地增 基金。建立土地储备制度，通过合理运 为实时了解轨道交通站点周边土 值，筹措城市建设资金的良机。 作土地基金，实行存量土地统一收购和 地开发建设情况，浦东新区发展计划 垄断供应，可以有效杜绝土地隐型市场 局以轨道交通站点为核心，四周各500 = 建立土地储备制度的 和灰色交易，消除“寻租”行为，确保 米为控制范围 (以步行十分钟为准则)