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经济适用房成本监审中存在问题及监审方法的思考 关键字：经济适用房 成本监审 存在问题 浏览次数：57 2008-10-23 14:44:06 经济适用房成本监审中存在问题 及监审方法的思考 开封市价格成本调查队 价格法第二十二条规定： “政府价格主管部门和其他有关部门制定政府指导价、政府定价 ，应当开展价格、成本调查，听取消费者、经营者和有关方面的意见。”这是法律赋予价格主管部门在制定政府定价、政府指导价时开展成本调查和监审的职责。经济适用房是国家和政府为了解决中低收入家庭住房问题而建设的微利普通住宅，关系民生。国家采用的是政府指导价的价格管理方式，这对政府价格主管部门在经济适用房价格管理和成本监审工作提出了较高要求。 近年来，全国各地开展了规模宏大的经济适用房建设，带动了城市面貌的改善，有效地解决了广大居民和中低收入家庭的住房条件。但是，由于经济适用房销售价格不断攀升，在购房群众中产生极大反响，成为社会热点话题。为了更好地落实经济适用房政策，有效合理地降低经济适用房的成本，维护购房户的切身利益，我们在经济适用房成本监审中发现有很多需要解决的问题，应认真研究加以探讨解决。 一、 存在的问题 1.土地费用无限度大幅提高。 土地费用是开发商为取得建设土地而支付的基本费用，是构成房屋开发建设成本的重要内容。按照法律、法规规定，土地费用是用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。在经济适用房建设管理上，土地应该实行国家行政划拨。但据我们了解，现实开发建设的经济适用房所用土地费用与商品房所用土地费用仅减少了土地收益金，土地的价格在不断上涨，大幅增加了土地费用成本。当前，一些开发商在建设经济适用房时，为获得较好的地理位置，不惜花重金更改土地用途，支付过高额的补偿费用来拆迁地块上的附属物，大量增加了土地费用，与政府建设经济适用房的初衷相背离。 2.建筑面积难于确定 目前，经济适用房建设成本的核定一般都是开发建设前核定，并非在房屋建造好后手续基本具备后进行的。由于开发商不能提供相关资料或提供的资料不一致，成本监审的基础数据--建筑面积也不一致。如建设规划设计图标定的建筑面积与中标书、施工图等标定的建筑面积都不相同，因此很难确定建筑面积这个基础数据。 3.费用分摊不合理 随着时代的发展和人民生活的提高，建筑设计和建设主管部门对经济适用房的建筑要求逐年提高。一般来讲，现在的经济适用房在设计上不再是过去那种火柴盒式的大板楼，在设计上都要求在经济适用房的底层设计营业房，有条件的还在住房下面建地下或半地下车库、甚至是地上车库，在楼顶建有阁楼。这种新兴的建筑模式使得原来的只有办证的建筑物才分摊土地费用，不办证的建筑物如车库阁楼等不分摊土地费用的分摊方法极不合理，如果不改变这种分摊土地费用的分摊方法，就会使土地费用分摊不合理，从而忽略了不办证的建筑物本身高附加值这一客观因素。特别是营业房的土地费用分摊，营业房在底层，从经济价值来讲，具有高附加值。可以说开发建设的房屋的经济价值很大一部分在营业房，如何分摊营业房的征地费用关系到经济适用房的单位建设成本高低。 4.建筑形式和建筑规模问题 经济适用房的建设不是孤立的，它的设计和建设受多种因素的限制和政策制约，具体讲受开发建设的区域环境影响、受政府的建设要求影响，如果开发建设的经济适用房在旅游景区附近，那么建设的经济适用房必须带有旅游特色；在大街干线，那么在临街部分要建造豪华的装饰。这些费用必然反映到经济适用房的成本里。另外，开发商征用土地后，在建设上受政府的建设要求建造，建筑容积率减少也必然造成经济适用房的单位建设成本的增加。在小区配套建设上由于建设要求不一，小区内的辅助设施设计过高，也必然加大经济适用房的建设成本。 5.行政事业性收费问题 经济适用房的建设中涉及很多行政、事业性收费，国家对经济适用房的建设在政策上给以很多优惠，要求给以减或免，但现时监审中发现，国家给以优惠政策没有完全落实，该给以优惠的没有给以优惠。原因是个别单位将行政、事业性收费转到下属的二级自收自支机构。给以的优惠政策落实不到位就势必造成经济适用房的建设成本的加大。目前《开封市经济适用房价格管理办法》都将行政、事业性收费纳入前期工程费，而经济适用房成本监审中一般将行政、事业性收费单独分列这样就减少了管理费的基础。 6.银行利息问题 按照《经济适用房价格管理办法》有关规定，经济适用住房的建设成本中的贷款利息是按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。但实际工作中，由于部分开发企业手续办理不及时或政府安置居民需要，大多会出现手续不全的问题。这样，银行就不可能及时办理贷款，而大多开发商为了建设不得不向私人或向其他部门机构借款融资，这样就不可能发生银行贷款利息，成本监