土地经济与房地产 冯长春课件-房地产指数f.冯长春.pptVIP

写字楼价格指数系统研究——以中关村为例 冯长春 中国·北京大学· 研究生 北京大学城市与经济地理系 北京大学城市与区域规划系 一、绪论 1、研究目的和意义 2、国内外编制房地产指数方法综述 3、我国房地产指数编制状况 二、中关村房地产指数编制的基本思路和技术路线 1、中关村房地产指数系统 2、中关村写字楼指数系统 3、中关村写字楼指数编制的基本技术路线 三、建立中关村写字楼指数系统方案 1、中关村写字楼指数编制的理论模型 2、指数编制中的有关概念 3、指数样本数据抽样原则 4、建立样本数据标准化处理模型 5、中关村写字楼指数的测算 一、研究目的和意义 研究目的 房地产价格指数是反映房地产市场各类（如商业、住宅、工业）价格变化及其总体价格平均变化程度及趋势的相对数。科学合理编制的房地产价格指数，是宏观系统地描述房地产价格运动规律，反映房地产市场供求变化最重要的经济指标之一。以写字楼各指数为核心建立的写字楼指数系统，是了解、把握写字楼市场，并对其做出正确预测的重要工具。由于目前在中关村地区存在企业需求与写字楼供给之间信息不对称，所以从政府的角度来讲需要建立一个指数化的发布平台，使房屋供应者有提供信息的公共平台，有利于业主和房屋供给者进行信息交流，降低交易成本。 目前国内已公布的房地产指数，偏重于宏观、全国或整个城市，如中房指数、国房指数等。而对于区域性房地产指数，则不论是实践还是理论研究都很缺乏。但是，偏重于微观分析的区域性房地产指数（如中关村写字楼指数）更有实际价值，有利于改善该区域的投资环境，提高中关村地区的国际形象，并为投资者和政府部门的决策提供科学依据。 主要目的： （1）把握中关村房地产市场的发展脉络和未来走势 （2）监测中关村房地产业的发展状况。包括各区的地价指数、分物业价格指数、分物业租金指数，在各区各类指数基础上测算出全面、真实反映写字楼市场价格走势和发展势态的最终指数及关联数据； （3）提高中关村写字楼供求信息沟通效率、全面降低成交成本； （4）加强中关村写字楼供方信息透明度，用市场化手段整体提高发展商（物业商）的服务水平，逐步实现高新技术产业与写字楼行业良性互动的区域经济局面； （5）全面掌握中关村写字楼供求关系总量/结构/状态与变化趋势，提高政府合理规划与科学决策能力； （6）引导发展商集中进行项目与中关村区域正面宣传， 提升中关村办公环境的吸引力与凝聚力。 研究意义 描述写字楼价格变动规律，反映写字楼市场供求变化 揭示写字楼价格的宏观水平，预测写字楼价格未来走势 反映房地产经济周期的发展，便于投资者选择合适的投资时机 完善写字楼价格公布制度，加强写字楼价格管理 为房地产税收提供依据 提高市场通明度，符合WTO规则 为房地产价格评估与基准地价调整提供重要参数 为房地产信息系统与写字楼价格动态网络监测体系建立数据基础 2、国内外编制房地产指数方法目前国外房地产价格指数的编制方法大致可以归纳为以下四种典型的方法。 成本投入法 成本投入法是根据建造房地产的各项成本投入（包括材料、人工费等）的变化情况，用算术平均法编制房地产价格指数。该方法是一种较早期的房地产价格指数的编制方法，它对于新建成房屋价格的走势分析有一定的适用性，但是由于房地产价格的特殊性，房地产的价格并非主要由要素投入的成本所决定，所以用房地产投入要素成本的变动来反映房地产价格的变动有较大的偏差。目前，这种方法在实际房地产价格指数编制中应用较少。 加权平均法 加权平均法包括中位数价格法和算术平均法两种。其基本原理是，以大量的房地产实际交易案例的基期和报告期的价格之比作为指数，加权的目的在于降低不同交易案例的特征差异所引起的指数中房地产品质或结构变动所带来的偏差。中位数价格法与算术平均法相比，优点在于不易受房地产市场价格极端值（如最高价、最低价）的影响，中位数价格更能反映房地产价格的集中趋势。加权平均法的特点是编制原理简单，操作简便，实施成本低；缺点是利用加权虽然能在一定程度上降低房地产品质差异对指数的影响，但并不能完全消除这一影响，随着时间的变化房地产品质的差异可能会对指数衡量房地产价格的变动产生较大的偏误。也正是由于这一原因，在国外房地产价格指数的实践中，加权平均法多用于地价指数的编制，而用在住宅价格指数编制上的较少。 重复交易法 重复交易法是一种能够较好地控制房地产品质的方法。它是利用房地产的重复交易案例，利用同一栋房屋在两个时期售出的价格资料计算房地产价格指数。这样，不同的时期考察相同的房地产，在结构、材料、外部品质等各方面都相同，则免去了控制房地产品质的麻烦。该方法经过实践和专家的历次修正，在理论上已经相当完整，但是仍有以下缺点：（1）必须有大量的重复交易的房地产资料，实际实施成本高；（2）重复交易的资料两次交易的期