土地经济与房地产 冯长春课件-房地产与房地产价值课件.pptVIP

房地产与其他财产、资产、商品的最大不同，是其位置不可移动。评判一宗房地产的好坏，考虑的重要因素之一是其区位。一般认为投资房地产的三大秘诀是：“第一是区位，第二是区位，第三还是区位。”因为一般你能够改变房地产除区位以外的东西，但你改变不了房地产的区位。企业、公共团体、个人等区位主体在进行投资区位选择时，考虑的区位要素主要有：区位周边的空间环境特性、可达性（Accessibility）、互赖性、排斥性和成本费用。 北京大学不动产研究鉴定中心 * 七、影响房地产价值的主要因素分析 2.区位的特点和种类 1）区位的综合性 区位借助客体表述。按照客体的多样性，区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位又可分为天文区位和自然地理区位。社会区位又可分为经济地理区位、文化地理区位、政治地理区位等。归纳起来，区位的种类如下： （1）天文区位。是指反映某一事物的经纬度位置。例如，北京市位于北纬39°54，东经116°23。 （2）自然地理区位。是指反映某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。我国古代称山南为阳，山北为阴；江河以北为阳，以南为阴。含有阴阳两字的地名，大都与自然地理区位有关。例如，贵州省贵阳市因在贵山南面而得名，江苏省江阴市表示位于长江南岸。 北京大学不动产研究鉴定中心 * 七、影响房地产价值的主要因素分析 （3）经济地理区位。简称经济区位，是指反映某一事物与经济实体的相互关系的区位。例如，临港物流区反映利用接近航空港的优越经济地理区位，开辟为物流仓储和贸易区。 （4）文化地理区位。简称文化区位，是指反映某一事物与文化环境的相互关系的区位。对城市、街区、住宅来说，文化区位的影响越来越明显。 （5）政治地理区位。简称政治区位，是指反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素的相互关系的区位。政治区位有两面性，既可能是资源，又可能为负担。经常提到的边缘化，其重要内容是政治区位的边缘化。 北京大学不动产研究鉴定中心 * 七、影响房地产价值的主要因素分析 2）区位的确定性 在特定的时间，区位是确定的和唯一的，受方位和距离两个因素的制约。主体和客体间的区位关系有方位关系和距离关系。方位和距离决定区位的唯一性。 （1）方位。是指方向和位置。主体和客体间的区位关系可以用方位表述。例如，某座写字楼位于火车站东南侧。 （2）距离。是指与某一事物或场所（如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、工作地、居住地等）的远近。主体和客体间的区位关系必须有距离因素。例如，某居住区距市中心5公里。 方位和距离规定了某宗房地产或某一区域的确切位置。例如，重庆市位于长江与嘉陵江的交汇点。这个交汇点只能是重庆市，不可能是别的城市。 北京大学不动产研究鉴定中心 * 七、影响房地产价值的主要因素分析 3）区位的层次性 区位可以用不同的距离尺度表述。大体有下列四个层次： （1）大位置。从比较远的距离范围研究主体和客体间的区位关系。例如，从几千公里甚至全球角度研究区位。古人云“仰观天象，俯察经纬”，便是考察大位置。 （2）小位置。从相对较近的距离范围研究主体和客体间的区位关系。例如，从几百公里内，从省域内研究区位。大位置与小位置对城市的影响是相互渗透的。大多数城市在出现时，小位置的作用比较重要；扩大到一定规模后，大位置的作用比较突出。 （3）地址。用较小的尺度研究区位，一般指店址、场址、厂址。它只涉及单一城区内，例如，某商店位于两条大街交叉路口的东南角。 （4）微位置。它仅涉及单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放，房门的开设，厨房的位置等。美国埃斯德·劳德（Estee Lauder）经过一周的观察，发现90%的女士走进商店后习惯先向右看，因此建议把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧，以便抓住女士们的注意力。这说明柜台位置对销售的影响，是典型的微位置研究。 北京大学不动产研究鉴定中心 * 七、影响房地产价值的主要因素分析 4）区位的历史性 地理环境的变化引起区位的历史变迁。沙漠扩张、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可引起自然地理区位的变化。交通技术革新、交通网络扩展、行政区划变更等，会引起经济地理区位的变化。 区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因。宋代，朱仙镇与汉口、佛山、景德镇都已建市。如今，唯有朱仙镇衰退，原因是交通条件变化。宋明时代贾鲁河航运畅通，朱仙镇是华北平原最大的水陆交通枢纽，极盛时人口达30万人，转运西北的山货、河南的牲口和土特产，输入南方的木材、瓷器、盐、糖、布匹、粮食。后因黄河决口，贾鲁河淤浅，水运中断，加上京汉、津浦铁路通车，华北平原上的交通网络发生变化，朱仙镇成为闭塞的地方。 北京大学不动产研究鉴定中心 * 七、影响房地产价值的主要因素分析 3.房地产区位的含义 区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而成