虹桥商务区核心区一期05号地块投资分析报告2011.1.13594.pptVIP

土地市场 02，预申请，起始价306305万元，楼板价11950元/平方米 06，已出让，总价318800万元，楼板价13674.2元/平方米 08，已出让，总价321700万元，楼板价11308.0元/平方米 01，预申请，起始价144119万元，楼板价12100元/平方米 05，预申请，起始价305422万元，楼板价12150元/平方米 核心区一期推地情况： * 虹桥商务区核心区一期已转让地块情况 土地编号 出让时间 四至范围 用地性质 用地面积(㎡) 容积率 建筑面积（㎡） 成交总价(万元) 楼板价(元/㎡) 受让方 06 2010-9-30 东至申虹路、南至舟虹路、西至申长路、北至苏虹路 商业办公娱乐综合用地 62299.4 3.74 233140 318800 13674.2 瑞安房地产发展有限公司 08 2010-9-30 东至申贵路、南至建虹路（原义虹路）、西至申滨路、北至甬虹路 商业办公娱乐综合用地 89805.6 3.17 284490 321700 11308.0 上海现代建筑设计（集团）有限公司，上海虹桥商务区投资置业有限公司，上海地产（集团）有限公司 土地编号 四至范围 用地性质 总用地面积 (㎡) 容积率 总建筑面积（㎡） 起始价 （万元） 楼板价 (元/㎡) 01 东至申武路、西至申滨南路、南至苏虹路、北至申滨南路 商服用地 45282.1 2.63 119107 144119 12100.0 02 东至申长路、西至申武路、南至苏虹路、北至通虹路 商服用地 92133 2.782 256321 306305 11950.0 05 东至申长路、西至申滨南路、南至甬虹路、北至绍虹路 商服用地 78751.7 3.192 251376 305422 12150.0 ※楼板价按照起始价作为总价计算 虹桥商务区核心区一期预申请地块情况 * 项目背景 项目概况 市场分析 项目研判 财务分析 投资建议 * 地块认知 具象 诠释 区位 大虹桥核心，四区交汇处 处于长宁、闵行、青浦、嘉定四区交界处，紧邻虹桥枢纽，“大虹桥”板块的核心功能区 交通 交通便利，通达性佳 背靠虹桥枢纽，飞机、高铁、磁浮、城际列车、高速公路、地铁等构成立体交通网络，连接上海城区，辐射长三角 环境 生活配套设施一般 项目及周边尚处于起步阶段，公建配套有待完善 生态环境较好 外围由公共绿地、防护绿地、河流水域等形成生态绿环 规划 大规模综合用地 商业、办公、会展、酒店、文化娱乐相结合，整体规划及发展前景良好 地块 得地率较高 可视性较佳 总体用地较为方正，由交通干道一分为二 地块四面环路，可视性较好 限制 条件 市场有待培育 区域尚处于规划启动阶段，市场认知度有待于进一步培育 紧邻虹桥机场，建筑物有限高要求 * 项目优势 项目劣势 项目机会 项目SWOT分析 1、处于长三角城市轴的关键节点，与长三角主要城市的距离都在300公里左右，是长三角的咽喉所在； 2、交通便捷，四通八达，依托虹桥交通枢纽将产生巨大的商务集聚和扩散效应； 3、依靠便捷的交通设施和地理位置，辅以绿色智能的建筑，能够为企业节省大量时间和运营成本，商业价值极高； 4、可借鉴陆家嘴金融贸易区的成功案例，厚积薄发； 5、生态环境较好。 1、“部市合作”，商务部大力支持，两家审批机构已确定入驻； 2、全球经济一体化加速，上海商办物业需求持续增长； 3、品牌开发商已经介入，将提升地块认知度； 4、上海贸易中心建设的推进将带来有效的客户需求和市场空间； 5、大虹桥板块整体规划前景诱人。 项目威胁 1、区域尚处于规划启动阶段，周边配套设施欠缺； 2、市场认知度和商业氛围尚需培育。 1、项目周边未来供应量较大，有一定的竞争压力； 2、开发投资额较大，带来资金压力; 3、宏观政策调控。 * SWOT分析 项目背景 项目概况 市场分析 项目研判 财务分析 投资建议 * 财务分析 假设条件： 项目计划按D11、D12两个子地块相隔一年分两期开发，每期建设期三年，开工一年半（18个月）后开始销售，并根据市场情况决定租售比例，租赁部分在出租三年后转租为售，整个项目全部开发周期为五年； 出租部分的出租率按85%计算； 租赁部分退租转售资本化率为5%； 销售及租赁营业税为销售收入的5.55%；租赁房产税为销售收入的12%；增值税按当年销售额的2%预缴，并在项目退出时结算； 土地款全部由自有资金一次性缴纳，其余开发资金通过银行贷款解决，贷款年利率按人民银行最新公布的三至五年期贷款利率6.22%计算； 地下两层共计1765个车