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2009 年前三季度杭州市土地市场分析报告1 王媛 浙江大学房地产研究中心 一、市场概况：由严重收缩到高速回升的急速逆转 截至 10 月份，与2008 年同期相比，2009 年杭州土地市场交出了一份不错的成绩单。 由表1 的数据显示，2009 年前三季度，杭州市共成交经营性房地产土地61 宗，共计出让面 积约 2629.8 亩，完成交易金额324.9019 亿，与2008 年同期相比，成交宗数、面积和金额 分别上升了84.85%、35.27%、61.44% 。从表2 的杭州市09 年前三季度土地交易情况来看， 不管是出让面积还是成交金额，整个市场由严重收缩到高速回升大幅跳跃，从第一季度的颓 势到第二季度末开始的火热，着实上演了一次华丽转身。 表1.1 08 与09 年前三季度杭州土地市场交易情况对比 时间 出让地块 出让面积 成交金额 2009 前三季度 61 1753295 平方米 324.9019 亿 (约2629.8 亩) 2008 前三季度 33 1296101 平方米 201.2533 亿 (约1944.05 亩) 同比增长 28 ↑ 457194 平方米 ↑ 123.6486 亿 ↑ 84.85% (约685.7 亩) 35.27% 61.44% 表1.2 2009 年前三季度杭州市土地交易情况 时间2009 年 出让宗数 出让面积 成交金额 第一季度 15 362 亩 25.71 亿 第二季度 13 663.86 亩 89.7 亿 第三季度 33 1605 亩 184.3 亿 前三季度总计 60 2629.8 亩 324.9 亿 1 本文土地出让数据来自住在杭州网、杭州市国土资源局 1. 第一季度:土地市场仍延续惨淡情形 受国际金融危机影响及国内房地产市场的调整，09 年第一季度的杭州土地市场延续了 2008 年下半年的低迷情况，总成交金额仅占前三季度总和的8% 。与08 年第四季度相比， 09 年第一季度的出让宗数增加了36.4%，但出让总面积减少了22.5%，同时成交均价降低了 21.23%。可见一季度出让宗地数的增加并无法说明土地出让市场回暖，原因是在市场一改昔 日之火热、出现土地难推的尴尬现状的形势下，杭州市政府更多地推出小块宗地以符合市场 的运行状况。此时，同低迷的楼市相呼应，土地市场延续了量价齐跌的惨淡景象，15 宗出 让地块中包含1 宗纯住宅用地，14 宗地块加价20 万直接成交。 2. 第二季度: 楼市回暖带动市场信心回升 由于第一季度土地出让情况不佳，09 年4 、5 月份杭州市国土资源局仅推出3 宗地块， 其中还不包括纯住宅用地。然而此时随着楼市逐渐回暖，一方面存量房迅速消化，开发商资 金回笼，另一方面市场对未来楼市有积极预期，加之供给方面迟迟没有宅地推出，开发商的 土地储备需求不断累积。6 月份，杭州市加大了地块特别是宅地的投放量，成交的 10 宗地 块中有9 宗宅地，在推地节奏上，是“数度紧急加推”。在楼市火热和土地供给放量的双重 刺激下，累积数月的置地需求集中爆发，开发商正式打响土地争夺战。出让的10 宗地块中， 有7 宗地的溢价率超过50%，5 宗地溢价率超过60%，更有两宗地溢价率在80%左右。土地 市场开始呈现一片狂热景象。